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交通枢纽工程商业空间项目定位策划 第一章 项目情况分析 一、项目概况 项目位于南坪中心转盘，是南坪交通枢纽工程的配套部分，商业总建筑面积约为55000㎡。项目建成后将成为南坪主要的人流交通通道，承担起疏散、组织人流的作用，项目的主要功能是：人行交通组织；项目的辅助功能是：连通南坪中心商业的地下商业空间。 二、项目SWOT分析 （一）优势分析 拥有最好的地理位置，将是南坪地区主要的人行通道和过街通道，人流可以得到保证。 与南坪商圈现有商业建筑有机结合考虑，能够在最大程度上实现项目与其他商业之间的资源共享，实现商业资源的集合。 与轻轨车站、公交汽车站合理搭接，每天往来人流大，拥有巨大的商机。 室内建筑，冬暖夏凉，可以吸引客户前往。 商业街的布局方式，全新的室内商业街设计给客户全新的逛街感受。 政府工程，资金雄厚，相关优惠政策拥有偏移的可能。 （二）劣势分析 项目没有自己独立的车库等相关配套设施，对商业没有必要的配套支持及货运入口、场地的支持。 项目为地下室内建筑，无天然气供应，排污、排烟等受到局限，对业种的规划有一定的限制。 项目主要功能为人行通道，商业仅为其配套辅助功能。 线形商业布局，卖场规划受到很大局限，地下商业，商业氛围无法很好的渗透。 （三）机会点分析 重庆成立“新特区”之后，市民投资热情空前高涨，拥有比较强的投资欲望。 南坪中心商圈暂无其他投资型商业物业推出，近距离直接竞争对手少。 轻轨商业逐渐被重视，发展前景好。 （四）威胁点分析 随着商业投资市场销售情况的好转，部分存量商业开始进入市场销售，相对低廉的销售价格将直接分流项目的目标购买客户。 国家政策及银行对投资性物业的政策打压，直接影响到投资客户的投资热情，对项目商业的销售有一定的限制作用。 第二章 市场情况分析 一、南坪商圈现有商业情况分析 （一）地上商业 目前南坪的地上商业主要以南坪中心转盘向周边发展，形成了多个商业带，经营业种主要涉及：酒店、服装百货、生活超市、装饰卖场、电器卖场、社区服务业种等。 南坪现有地上商圈被车行道路分隔为多个独立的板块，板块之间的人行往来交通情况相对较差，没有很好的人行通路进行连接，商圈整体性差，业种搭配有一定的缺陷，酒店服务行业营业面积的比例超过商圈总经营面积的30％；休闲娱乐行业的经营面积虽然大，但是高档娱乐场所相对比较缺乏，缺少年轻消费人群 所热衷的娱乐场所，服装零售业的经营配比面积不能满足区内消费者的需要。 业种 店铺数量 （个） 面积 （㎡） 面积比例 （％） IT通讯 72 6784 0.96% 服装 384 11131 1.57% 饰品 77 1078 0.15% 皮具 90 2013 0.28% 美容美发 122 10324 1.46% 餐饮 302 79516 11.23% 休闲娱乐 155 114445 16.16% 酒店服务 43 213150 30.10% 社区服务 430 76426 10.79% 日杂百货 21 865 0.12% 五金建材 64 3388 0.48% 主题卖场 9 21200 3.00% 专业卖场 17 58050 8.20% 次主力店 2 10000 1.41% 主力店 6 69000 9.74% 其他 161 30825 4.35% 合计 1955 708195 100% 对休闲娱乐行业进行相关细分后，得到以下统计数据： 业种 面积 （㎡） 面积比例 （％） 店铺数量 （个） 洗脚城 6470 5.65% 15 网吧 11520 10.07% 23 茶楼 16030 14.01% 42 休闲吧 12760 11.15% 22 咖啡厅 2800 2.45% 4 保健按摩 1880 1.64% 4 洗浴中心 10100 8.83% 4 歌城 15150 13.24% 9 电玩 1562 1.36% 6 娱乐 4000 3.50% 4 健身房 2660 2.32% 6 舞厅 1200 1.05% 2 其他 28322 24.75% 13 合计 114445 100.00% 155 （二）地下商业 目前南坪的地下商业建筑总经营面积约为1.6万㎡，主要分布在南坪转盘及南坪西路沿线，主要分为三个部分：流行前线、浪高购物中心及宏声地下商业城。 三个地下商业场所主要经营业种为流行服饰兼有少量其他业种，经营档次偏低，主要以商品价格吸引消费者。商铺面积小，多控制在20㎡以下，有少量商铺面积超过40㎡。 流行前线 经营业种及面积统计 业种 面积 （㎡） 数量 （个） 经营面积比例 （％） IT通讯 23 2 0.57% 服装 2291 248 57.23% 饰品 618 65 15.44% 皮具 575 62 14.36%