成都中房金牛花园营销代竞标报告1082009年.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 加权平均法制定均价为：4700元 项目 名称 产品 设计 开发 品牌 资源 价值 生活 方式 服务 理念 营销 手段 销售 展示 价格 权重 20% 10% 30% 10% 10% 10% 10% 青房尚瑞天韵 影响度35% 9分 8分 8分 8分 8分 8分 8分 5300 金地嘉年华城 影响度30% 7分 8分 8分 7分 8分 8分 8分 5000 西城天下 影响度20% 7分 8分 9分 7分 8分 7分 8分 5500 新里派克公馆 影响度15% 8分 7分 8分 8分 9分 9分 8分 4300 我们推导价 8分 8分 7分　 8分　 8分 9分　 8分 约4700 营销篇—销售策略 根据目前的市场情况以及竞争压力，可将本项目的价格定位：4300元/㎡ 楼盘 套二（向外） 套二（向内） 套三（向外） 套三（向内） 特价 青房尚瑞天韵 4500-4900 5200-5700 5600-5800 4400 金地嘉年华城 套二5180 套三5230 西城天下 套二5378 套三5400 新里派克公馆 3800 3800 小套三4000 大套三4500 营销篇—销售策略 可以看出，根据户型所在位置不同，价差可以达到700元/㎡，本项目相同户型在不同位置均有，可根据位置不同拉开价格，达到均价4300元/㎡ 项目目标是实现整体均价4300，并不是说每次推售都要保证均价4300，因此建议价格制定应根据整体营销策略安排分阶段制定： 第一阶段（2-4月）：由于客户主要定位为前期 积累客户，此阶段的目标主要是回馈前期客户，建立客户信心和市场影响力，因此本阶段应低价入市，建立客户信心并制造销售火爆局面 第二阶段（5-8月）：此阶段的客户主要为老带新和影响力下渠道拓展客户，其对项目比较认同，此阶段应采取一定幅度提价策略，一方面可以提升前期客户的信心，另一方面能促进新客户尽快成交。 第