商业地产-合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略补充-53-2008年10月.ppt

中辰经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充） 谨呈： 城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩） 项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。 A地块可用面积： 约14000平方米 C地块可用面积： 约25000平方米 D地块可用面积： 约14000平方米 合计可用面积： 约53000平方米 定位调整的原则： 保证商业可存活 项目整体形象的提升 提高土地利用率 尽可能提升容积率 本报告主要解决以下核心问题 报告思路 内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售 哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好 售价：9000元/平方米 经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8％的比例返还给客户 规模：面积划分为60－4000平方米， 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕 劣势： 1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题 绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐 绿地 饕界：销售情况良好，招商经营有困难 售价：10000元/平方米 经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务 规模：50－200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日 优势： 1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。 2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。 3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。 金地 国际城 88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街 金地88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题 售价：20000-30000元/平方米 经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8％的比例返还给客户 规模：面积划分为60－200平方米 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 劣势： 1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。 符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向 “智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。。。 拓展训练项目——本项目条件适合场地项目与室内项目 拓展训练基地类型 体验式培训（拓展培训）是中国的朝阳行业，随着市场的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市场蛋糕 目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，市场发展迅速 合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训有市场基础 专家意见 专家意见 专家意见 拓展基地必备条件—接待能力强、交通便利、场地安全 报告思路 本项目核心竞争力：七个一工程 平面布局示意 一个星级特色酒店、一个专为小型企业设计的现代化写字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心 一组新型的LOFT公寓、一条特色餐饮美食街  一个活力四射的中央公园 产品定位汇总 项目开发分期建议 项目总体量约15万平方米，2009年下动工，2014年中完工，总周期5年 项目开发销售周期预设 谢谢大家！世联中辰商业综合体项目组 一、“缠”住客户，展现诚意 二、韧性是关键 三、放大产品卖点 四、如何体现专业 五、表现自信 六、自导自演制造紧张氛围 七、做足功课，勤准备 八、客户维系，贵在坚持 九、选择适合的方式 十、联动很重要 秘笈解读 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008.10 代理事业部《售楼经》 （第一部） 代理事业部销售管理部 2008.3.19 前 言 2008年3月