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俊发商业地产基础知识培训——商业地产概念牟嘉骏 俊发商业地产基础知识培训 —— 商业地产概念 讲 师：牟 嘉 骏 住宅房地产就是建房子，商业地产是让建好的房子赋予灵魂 一、什么 是“商业地产”？ 个人认为：一种采取商业投资组合为主的地产模式，通过整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并且通过持续运营提高物业估值，在适当时机退出的过程。 一种投资，具备投资的一切属性 需要持续运营，通过运营提高物业价值 退出， 商业地产必定存在退出的过程 狭义概念 ——retail real estate ；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、 MALL 、步行街以及社区商业等。 广义概念 ——commercial real estate 或 commercial property ；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， “商业地产”的五大模块 选址及获取 土地： 商业地产开发： 和 住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等 招商： 招商 是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述 运营管理： 招商 并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路 退出机制： 商业地产本质上不是开发，而是投资， 建立退出机制，整个产业链条才得以保持 完整；根据 公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出 什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体 （包括商铺、酒店、写字楼等） 组成的区域 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 北辰商圈 距离定义：不同商圈类型，具备不同的 核心辐射半径 ，一般社区型商圈 1-2 公里，区域型商圈 2-5 公里，城市级商圈 5 公里以上 商圈的辐射三 层次 商 圈辐射半径， 有很多层次，需要区别分析 核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的 各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分 因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征 二、商业地产的分类 分类的过程 就是根据一定的 原则 ，从 泛到 细、从 全到单的过程 动物界 按照行业类别分类 健身服务及休闲功能商业地产 （健身中心、美容院、 SPA ） 专业商业地产 （专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产 （写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 餐饮功能房地产 （大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 娱乐功能商业地产 （电影城、娱乐城、 KTV ） 零售功能商业地产 （ 百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和 SHOPPING MALL ） 商业地产六大行业类别 按照市场辐射范围分类 超区域型 —— 辐射范围达 10 公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积 10-15 万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店 1-3 家，多个次主力店，商圈人口＞ 50 万 超级型 —— 这就是传说中的超级购物中心或者 super Mall 了。建筑面积通常在 20-50 万平方米，至少 3-5 家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 区域型 —— 辐射范围为 3-6 公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达 8 公里，总建筑面积 5-10 万平方米，商圈人口在 10-25 万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括 4-5 个次主力店 社区型 —— 辐射范围 ≤ 3 公里，总建筑面积 ≤ 5 万平方米，商圈人口 5-10 万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店 邻里型 —— 辐射范围 ≤ 1 公里，总建筑面积 ≤ 2 万平方米，商圈内人口 ≤ 5 万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店 目的地型 —— 依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。 商业地产六大类型 按照物业形态分类 底商集中商业 （写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过 40 米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺） 独立集中商业 （独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在 1-6