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香榭Mini BLOCK街区项目规划建议 西安香榭实业有限公司 分析构架 项目概况 本项目位于以东西安市曲江新区芙蓉西路以东, 翠竹园小区以西, 占地面积7600平米, 规划建筑面积12000平米。项目周边有翠竹园、曲江兰亭、曲江春晓园、曲江城市花园、曲江南苑等大型住宅项目分布，商业、生活配套有待提高。 拟建设具鲜明主题特色，集餐饮、娱乐、生活消费商业、社区生活服务为一体的现代欧陆风情Mini Block社区小型商业中心。 市场研究 西安市商业规划分析 第一步：近期（2004年至2010年） 西安市商业规划分析 经营户分析 经营户基本状况 经营户基本状况 经营户对本案的看法 消费者分析 消费者购物习惯 消费者分析 消费者外出就餐习惯 消费者分析 消费者休闲娱乐消费习惯 消费者分析 认为曲江应增加的商业类型 市场小结 产品建议 整体产品定位 业态细分建议 业态细分建议 业态细分建议 业态细分建议 业态细分建议 客户群定位 定价系统 1、通过市场比较法： 建成的曲江春晓园底商价格：商铺06年销售价格均价为8000元/平米, 现估价为14000-15000元/平米 本项目销售价格预计：15000元/平米. 2、通过租金还原的方式： 在营同类商业的租金水平+区域内同类物业的租金水平 市区同类商业的平均租金：80元；区域内同类物业的租金水平： 租金80元. 1）按8%的回报以10年为周期计算: 80*12*10/0.8=12000元/平米 2）国家级曲江旅游区发展+高品质生活社区：溢价30% ： 3600元/平米. 本项目销售价格预计：15600元/平米. 3、综合两种方法： 本项目商铺预计实现1.5万的均价. 规划建议 主题概念 差异化——商业项目市场竞争的基石 主题理念之一： 建筑功能差异化——为社区生活服务为主，为商贸旅游服务为辅，与曲江新区以旅游 商贸服务为主的商业规划定位形成差异化。 主题理念之二： 建筑风格差异化——现代欧式风格为主，但在室内设计、景观设计上可融入东方文化， 相得益彰。与曲江新区以展现西安厚重历史文化的仿唐建筑风格形成差异化。 空间构想 空间内容 建筑內容应由两组三层商业建筑组成，应展示一种开放式通透感的视觉效果，与曲江新区总体商业规划相得益彰，展示现代欧式风格的生态商业建筑，并满足使用功能要求，体现出休闲性和高档次的形象。 建筑布局由北向南带状分布，在转角处增大角度以展现良好的商业展示面。将现代欧洲建筑文化充分展现于曲江新区的高品质住宅区中，包括造型、色彩、材料结合建筑本身使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉精心设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种商业文化与休闲生活的和谐氛围。商业出入口可尽量采用富有特色的玻璃体以削弱建筑的沉重感。 容积率 1.6 绿地率 30% 建筑密度 45% 建筑高度 12米 停车位 50个 商业规划 业态布局 首层： 中小型超市、便利店、食品店、药店、宠物店、礼品店、中国美食、甜品店、 美容美发、个人护理、眼镜光学、银行、房产中介、洗衣店 二层： 中小型超市、礼品店、食品店、中国美食、主题特色餐厅、中式快餐、异国料理、 咖啡茶坊、PUB 、家政服务 三层： 俱乐部、 “时尚生活”书店、美食广场、中国美食、主题特色餐厅、咖啡茶坊、PUB 运营模式——租售并举，或出售包租 租售并举可将沿路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，将大商铺保留 下来，将小商铺出售。因为大商铺出售不易，售后若商家经营不善，则影响小商铺商气， 大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。按2000元单方总造价粗估，本案 销售1600平米（按定价系统1.5万元/平米计算）即可回收投资，建议可销售3000-4000平 米，其余持有出租。 出售包租可保证企业有适当资金流，同时又不降低项目的品质，与投资者签定包租返利 方案，以保证整体业态的统一性，这样商业在运作策略操作上可进可退，企业有较大的 灵活性。主要是针对投资客、“炒铺”人，最简单操作是将三权分立：有所有权没有经营 权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约 包租下来，包租时间一般2—5年，回报率是5%—6%。 交通组织 ⑴垂直交通组织： 以室外步行梯为主，兼有单行自动扶梯、观光电梯，垂直交通 设置间距应在25米之内，以满