深圳市商业市场深度研究分析暨商业项目策划报告（中）.pptVIP

罗湖商业城与本项目的比较—— 本项目相对罗湖商业城的优势—— 具备较好的景观资源； 发展商金地公司创造精品的经验和决定，势必将项目打造成中高端的商业项目，在档次上优于罗湖商业城，在规划上也会比罗湖商业城科学； 直面未来通关的香港客户，通过高角度的定位和规划，吸引中高端的消费人群。 本项目相对罗湖商业城的劣势—— 相对影响力和知名度尚须一定的市场培育期； 公共交通环境不如罗湖商业城便捷； 距离在建福田口岸联检大楼比罗湖商业城与罗湖联检楼的距离远，关联度降低； 商业体量没有罗湖商业城大，而且规划上比较分散。 为了尽可能地争取更多的香港客户，在形象档次上要与罗湖商业城形成差异，要比罗湖商业城高一个档次，吸引中高端的消费群体； 在业态组合和经营管理上，要充分考虑港人消费的习性和项目的市场形象，同时也要进行合理的搭配和有效的管理，避免出现罗湖商业城目前的管理难，业态混乱、假冒伪劣产品多的局面； 要注意项目的形象宣传和包装，树立良好的市场形象和广泛的知名度，有利于项目中长期的经营。 罗湖商业城给本项目的借鉴意义—— 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 项目地块 渔农村 项目地块位于深圳福田南渔农村，临近皇岗口岸，毗邻目前在建的皇岗联检大楼和皇岗地铁站，属于渔农村旧城改造项目。 渔农村位于福田区南端的皇岗口岸地区、落马洲大桥西侧、深圳河的北侧，西侧紧靠在建的皇岗地铁站，与香港隔河相望，是香港进入深圳的门户地区。 30000 150 车位比 35% 建筑覆盖率 5.8 容积率 商业 (㎡) 163000 住宅(㎡) 199142 计容积率建面(㎡) 213642 总建筑面积(㎡) 34334 土地面积(㎡) 主要经济技术指标 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 项目地块目前已平整，具备较好的开发条件。 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 项目地块位于渔农村内，但村内除了满足基本生活的购物和中低档休闲餐饮外，其它的生活配套几乎是一片空白，临近渔农村的相关配套如下。 教育、证券、邮政—— 福民小学 水围小学 市教苑附中 丽港湾幼儿园 医疗、银行—— 彩田医院 福田妇幼保健院 皇岗医院 颐和门诊部 东方证券 招商银行 建设银行 浦东发展银行 农村合作信用社 中国邮政 农业银行 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 皇岗地铁站 福强路 国花路 广深高速 项目目前的交通环境总体来说相对比较闭塞，只能通过国花路进入渔农村，公交线路较少，仅有203等若干线路，按照规划，在渔农村东北侧增加一条双向双车道市政道路，直接连接皇岗路，形成渔农村片区的第二出口，彻底改变渔农村出入不便的局面。届时，随着地铁皇岗站的启用和规划路的竣工，相信项目的交通环境将得到巨大的改善。 裕亨路 项目的地理位置及经济技术指标 项目的地块现状及四至 项目的周边配套情况 项目的交通环境 项目的SWOT分析 此处的SWOT分析着重针对项目的商业部分 项目的优势分析 区位优势—— 项目地块紧邻福田口岸和皇岗地铁站，是福田直面香港的门户地段，区位价值显著。 口岸商业物业优势—— 项目毗邻即将建成的福田口岸联检大楼，预计前期日通关人数将在10-15万人次/天，项目将成为继罗湖商业城后又一纯口岸商业物业。 规模优势—— 项目商业总体量达到3万㎡，具备一定的规模和代表性。 品牌优势—— 项目由金地集团开发，具有巨大的品牌优势和市场号召力。 未来的交通优势—— 项目在东北市政干道竣工和皇岗地铁站投入使用后，交通环境将得到巨大的改善。 项目商业的价值优势—— 项目临街面长，首层商铺较多，规划若干容易引导人流的商业街，对项目商业有一定的价值优势。 项目的劣势分析 片区环境较差—— 项目地块位于福田口岸渔农村，属旧改项目，周边还存在大量荣华楼等城中村旧式建筑，对项目整体的市场形象有一定的影响。 同时，目前本区域居住的居民消费力相对有限，不利于项目中高端商家的引进。 片区居民消费力普