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浅谈城市土地一级开发中若干问题 　　【摘 要】一级开发涉及利益方面众多，如何科学合理分配利益的同时保护开发商自身利益是其中的核心问题。笔者介绍了一级开发的收益分配问题的几个方面，并阐述了税务筹划的原理和注意点，最后通过介绍城中村开发过程总的税务筹划方案来说明如何合理避税、减轻税负。 　　【关键词】一级开发；税务筹划；合理避税；利益分配 　　城市土地一级开发是落实城市土地储备制度的一项重要措施，土地一级开发是土地利用的第一环节，需要在政府主导下协调各方利益，最终达到妥协方案的过程。因此其虽然首先是一种正常的经济活动，但却始终带有很大的政治性和综合性，涉及面广、利益牵扯众多，因此有必要对其收益、税务筹划等问题进行深度分析，从中及时发现风险隐患、及时做好预知预防工作。 　　一、关于一级开发的收益分配问题 　　（一）涉及到的利益各方面 　　一级开发简单来说就是将基础设施没有或者基本不配套的“生地”通电、通水等，使其基础设施能较完备地适合生活生产需要的“熟地”的过程，那么在这个过程中，利益方主要是地方政府、土地开发商和原土地所有者和使用者。 　　地方政府在一级开发中起着至关重要的作用，它主要承担着一级开发的整体规划工作，并根据实际情况对拆迁、补偿、基础设施配套协调等各方面进行安排，因此如果缺乏政府的有效介入，可以说一级开发是没有可能成功的。而一级开发商则是主要具体实施者，是做成“熟地”的具体执行者和投资者，它从政府手中获取开发权并通过建设获取利益，而这其中当然有相当部分利益通过税费等方式被政府获取。而原土地使用者、拥有者则享有当然的部分收益权，政府和开发商的相关活动要获取他们的同意，尤其是征地和补偿环节尤为如此。 　　（二）收益分配问题 　　一级开发收益的实现是在熟地建设后，一般是政府或者一级开发商通过相关机制将熟地交易出去获取收益，扣除成本后开发商与政府按照相关约定分配利益。或者是一级开发商继续进行二次开发，以上缴土地出让金给政府的方式进行利益分配。 　　在实际操作中，一级开发的收益不是一次性分配，而是有着二次分配、多次分配。一是首次分配中，一级开发商在开发完毕后获取的土地出让金要和地方政府分配，二是二次分配，即在首次分配基础上，以政府和开发商之前的契约分配净收益，一般是开发商内部的自身分配，即公司股东在扣除各种经营成本、税费之类成本费用后，按照比例进行分红的过程。 　　二、关于税收筹划问题 　　税收筹划，是纳税人根据实际情况和税务法律法规，灵活应对，事前准备，在不违法的前提下尽量降低纳税成本、少缴纳税费的经济利益最大化活动。在一级开发过程中，无论是利益获取还是利益分配，都牵扯到税费问题，因此有必要开展税收筹划工作以最大化利益。一般来说，在一级开发中，涉及到的税费主要有营业税、企业所得税、印刷税等，还有很多是灰色地带，税务法律法规并没有明确规定，因此是税收筹划的重点和难点。一般来说都要采取有效措施加以提前筹划，以达到合理避税、利益最大化的最终目的。 　　（一）打好筹划的基础 　　税收筹划的基础需要打好并巩固，一是要完善会计信息真实性要件，对相关报表进行整理，争取信息真实完整，二是要定期披露会计信息，从而制造外部监督，确保企业自身的会计行为没有瑕疵，三是讲税收成本纳入企业整体的成本控制体系中，通过科学化决策整体考虑成本控制措施，使得税务筹划在企业整体成本控制的框架下进行。 　　（二）尽量以新设公司名义开展一级开发活动 　　一般来说，最好在一级开发中新立公司，无论是开发商自己承担开发任务，还是与政府合作共同投资开发，这样的好处在于：一是便于成本分担和风险分散，二是开发商一般会因为出资关系占大股东，可以在新立公司中保证自身的利益，三是可以通过新设公司变原公司的收益为新设公司的股份、债务，可以合理避税。 　　（三）积极争取政府税收等各种优惠政策 　　在生地做熟地的过程中，地方政府往往会出台很多优惠政策尤其是税收优惠，一级开发商要充分利用这些政策进行合理税务筹划，一是转嫁税收成本给政府，通过置换等方式换取政府的税收减免，二是可以考虑新设公司，在获取收益后，利用各种公司法、税法规定来获取税收优惠，以合理避税。 　　三、以城中村开发为例的税务筹划对策 　　一般而言，城中村一级开发的成本主要包括土地征收、收回及拆迁补偿安置费；规划设计、土地调查及测绘费、房屋地籍调查等费用；贷款利息；土地提供交易过程中发生的审计、工程监理、不可预见费以及财务成本和区（县）政府核准的相关税费支出；按照规划实施的市政功能配套项目建设费用等等，其中税收是比较重要的部分。一是营业税，根据相关规定，“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换”那么一级开发商就需要以“销售不动产”的名义缴纳