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浅议“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中应用 　　摘要：企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。笔者从“实质重于形式”原则的产生背景、运用意义入手、结合工作中的一些实际情况和问题对“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用进行了探讨，以期给广大读者提供可以借鉴的参考。 　　关键词：实质重于形式；房地产；收入；确认 　　实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年发布的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。 　　我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。 　　一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义 　　1.“实质重于形式”产生背景 　　（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。 　　（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发???了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。 　　（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。 　　2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义 　　（1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。 　　（2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。 　　（3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。 　　二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用 　　1.关于房地产行业的收入确认的相关规定 　　我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件： 　　（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 　　（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）； 　　（3）签订售房合同和收取房