基于内控角度下房地产公司成本控制研究.docVIP

基于内控角度下房地产公司成本控制研究 　　摘要：房地产行业的成本控制及成本管理是公司日常运营管理的重要部分，也是公司盈利的重要手段。在房地产行业快速发展的今天，其内部的成本管理与控制显示出了一些问题，这些问题导致了房地产企业及整个行业的发展不全面、不健康。在查阅了一些相关资料，并且实地进行走访调研之后，笔者给出了一些房地产行业的成本管理与控制的方法。 　　关键词:房地产行业；成本管理；成本控制 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　中国的市场经济，在进入新世纪后逐步的规范起来，面对着新形势与新挑战，房地产行业的利润结构也发生了很大的变化，为房地产行业提出了新的要求。房地产行业如果想在激烈的竞争中有一席之地，就要对企业进行规范化管理，而在规范化管理的内容里，内部的成本控制是最重要的方面。 　　一、内部控制概述 　　1.内部控制制度的相关概念 　　在现代企业管理中，内部控制制度是以企业的整体作为控制管理对象、以各种制度条例为内容的一种管理制度。它包括销售管理制度、经营管理制度、岗位责任制度、生产责任制度、安全事故责任制度等等，这些制度有机的结合在一起来保障企业的日常运营顺畅，构成了一套完整的企业管理机制。 　　2．内部控制的依据与途径 　　在企业内部进行条例的贯彻与执行，其基本的依据与原则是：第一，要对企业的一切经营活动、管理活动以及其他与企业相关的活动，进行制度层面的约束；第二，对企业所进行的一系列活动，要在活动之后做到总结，依据制度规章得出达成率，并给与活动的组织部门及管理者相应的奖惩；第三，明确分工，明确责任，严禁事后的责任推诿；第四，以结果为依据、以制度为准绳，严格管理。 　　二、内控视域下的成本管理存在的问题 　　房地产项目的成本管理，是房地产整体管理的一个分项目，具体指的是在项目实施的过程中，对于工程过程中的资金材料使用要以预算为标准，尽量保证在预算的范围内进行，对于成本进行管理是使房地产企业在市场中更具有竞争力的一种手段，而不是单纯的为了省钱。所以，在房地产??目的成本控制中，不能够为了省钱而不顾工程的质量，那样将会得不偿失。成本控制一定要以保证质量为前提，以提高企业的竞争力为目的。 　　1．成本核算对象的设立不规范 　　有效的成本管理，一定要有可行性的管理方案，在管理方案的制定过程中，最重要的就是设定一个合理的管理对象，只有这样，才能够在成本管理中有所作为。比如对于材料的管理，一些材料是建筑的关键部分，这样的材料是没有节约空间的，如果可以的去节约，也许就会出现建筑的质量问题。 　　2．工程方与管理方的信息不能联通 　　在我国，一般的房地产企业都是到了工程的最后才开始核算成本，原因是在工程的实施过程中对于成本无法掌握，工程的成本不能够及时的反映到房地产企业的管理层，这对于成本管理的影响很大，存在滞后性，使得企业不能够及时发现问题、及时解决问题，往往到了工程的最后交工阶段，才发现了工程的成本滥用问题，但是已经于事无补。 　　3．帐、物不一致 　　房地产企业的运营是多方面的，而每个方面都是需要有资金进出的，所以，一套行之有效的、完善的财务管理系统对于公司的帮助是十分重要的。但是在现实的工作中，企业的财务管理系统是很不完善的，一些业务的调拨或是转账中，有的属于特价房销售或者是未解冻房销售，这些房款计入了总账，但是账面却没有显示所出售的项目。这样就严重的削弱了公司财务的可信性，造成了混乱，影响了公司的发展。 　　4．工程成本的核算缺乏依据 　　房地产企业的工程核算基础是承包商或是施工方提供的真实有效的发票，这样才能够根据发票的金额进行核算。但是施工方获得发票的附加条件是缴纳各种税费，所以有一些项目，施工方在没有结清余款之前是不能够开具发票的。没有了发票，一些项目的核算就无法进行。这样就涉及到了整个房地产项目的成本核算的有效性与真实性，使企业的成本核算无法顺利进行，影响了企业的整体管理效果，也导致了企业的效率减低。 　　三、内控视域下的成本管理的有效措施 　　要使得企业的成本核算清晰明确，成本管理高效实用，企业的竞争力进一步加强，就需要对成本管理进行有效的改进，应该本着以下的几点原则对于企业的成本管理系统进行完善。 　　1．土地使用权 　　土地使用权是房地产企业成本支出的最大部分之一，这一部分的成本核算相对容易，原因是项目固定性较强，很少发生变动，其中包括：购买土地的成本支出、拆迁补偿的成本支出、缴纳土地契税的成本支出等。虽然这部分的成本相对固定，但是也要在实际工作中注意成本核算的准确性。 　　2．工程前期 　　调研成本、设计成本等共同构成了工程施工前期的成本。这一部分的成本控制重点在设计环节，设计费用之外，也要注意其他费用的支出。 　　3、工程施