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浅议房地产项目规划设计与管理 　　摘要：规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带，力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。 　　关键词：房地产项目 规划设计管理 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　引言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。 　　1.房产项目设计管理的指导意义与重要价值 　　建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。 　　 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。 　　2.当前设计管理存在的问题 　　建设项目设计管理有其特殊性，首先，设计成果由建筑设计院完成，其次，房地产公司设计人员在策化及设计过程中起沟通、协调、监控作用，因此在建设项目的设计运作过程中，房地产企业如何控制设计过程，是取得项目设计成功的关键。然纵观当前的设计管理，仍存在种种问题，主要如下：1）设计单位选择随意性大。因当今房地产市场急剧膨胀，有限的设计能力已远不能满足房地产开发的需求，一般设计院的业务已排满，使得很多房地产企业只能随意选择设计单位，而所选单位往往不是最合适的。2）设计理念缺乏有效沟通。一个项目的设计理念，应体现该项目的人文特点、区域特点、地理特点等，但因部分设计人员难以从项目所在地进行切身体会，而房地产公司又缺乏与设计单位的有效沟通，最终造成设计毫无特色。3）设计水平不高。一个项目的设计需要多专业的完美配合，然目前很多设计单位的设计人员并不到位，到位的设计人员专业水平并不到位，专业水平到位的设计人员并非全身心只做一个项目，如此情况下，常常造成设计图纸存在“错”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）设计任务书编制质量不高。现实中，少有房地产企业能编制高水平的设计任务书，使得设计单位仅仅根据获取土地时的详规进行设计，设计失去明确方向，与目标相去甚远。5）设计文件评审过于粗糙。当前，许多房产公司不重视设计文件的评审，或简单地由工程技术人员对图纸进行审核，或依托图审单位进行图审，或是在施工时由施工单位发现问题再到设计院进行修改，这种粗糙评审后的设计文件用于报批、施工很难提高设计图纸质量。 　　3.规划的调查和研究 　　一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。 　　3.1规划要具备专业知识 土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土