土地估价报告审核归档与纠错.doc

土地估价报告审核归档与纠错 一、土地估价报告审核 【大纲要求】 本章节主要测试应考人员对土地估价报告审核的内容、要求等的掌握程度。 本章节考试的基本要求包括：掌握土地估价报告审核的内容；熟悉土地估价报告审核的要求、土地估价报告审核的目的。 1、土地估价报告审核的目的 为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。 对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。 2、土地估价报告合法性的审核 估价报告的合法性是指估价报告应遵循合法性原则，符合相关法律法规和政策的规定。 3、估价机构审核 在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告应加盖估价机构公章，并由法定代表人签字；分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。 4、估价人员审核 估价师执业证书应在有效期内；至少有2名执业的注册土地估价师签字；估价人员不得参加与自己有利害关系的评估业务。 5、宗地产权审核 具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设的内容不得违背现行法律、法规，并就假设得到委托方的认可，在估价委托协议中注明。 6、宗地用途审核 待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。 7、宗地处分审核 应依据相关法律、法规允许的处分方式进行估价，如农村宅基地不得抵押，故该土地不能评估其抵押价格。 8、土地估价报告合规性的审核内容 估价报告规范性是指估价报告的内容、构成和报告格式应符合估价规程等技术标准的规定，做到全面性、客观性、准确性、概括性。 (1)内容和格式。报告应完整。报告的文字表述、排版、外观要求：①报告名称、格式、用语规范；②引用法规、标准应完整正确；③文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确；④排版规整、前后统一，装订美观大方。 报告表达的内容、观点前后一致，估价报告因果分析应有逻辑性。例如地价定义中开发程度设定为“五通一平”，在估价过程中也要按“七通一平”的开发程度估价，做到前后一致；在价格影响因素中分析估价对象所在区域是地价上升的发展趋势，但具体到地价指数时，地价必须是上升，前后逻辑一致。 (2)估价目的。估价目的明确、清晰，表述准确、规范。 (3)地价定义。地价定义应明确、合理、准确、清晰，设定条件应有依据。 (4)报告的有效期、估价期日、估价日期的界定和描述符合规范、规程的要求。 (5)估价对象界定。包括：土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况。 (6)价格影响因素分析。区位状况和实物状况的阐述及分析要有针对性，因素齐全且突出主要因素；因素分析清晰，资料翔实；权利状况要核实清楚，对权利的瑕疵也要逐一进行分析。 9、土地估价报告合理性的审核内容 估价报告合理性是指估价结果必须合理，能够正确反映土地的客观价值。 (1)估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，但是在估价中又不得不解决的问题，在这种情况先需要正确地设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠。估价的假定前提和限制条件要根据估价目的和待估对象的实际情况设置；采用假设的理由要充分，阐述清楚；有关假设和限制条件的信息，在估价报告中披露完整；假设和限制条件要尽量与实际情况接近，与法律、法规和相关政策规定不冲突。此外，估价结果是在特定的估价目的、估价对象、市场条件和估价期日下形成的，因此，估价报告需要说明应用估价结果的限制条件，以防委托人错误使用估价结果，给委托人造成损失。 (2)技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方法。估价技术思路正确，方法选择合理；选择估价方法的理由充分、阐述清楚。 (3)市场分析。市场分析不应当只是泛泛的土地市场分析，而应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价对象所在区域和同一供需圈的区域市场情况进行分析。市场分析应反映地价变化的趋势、变化的程度，与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等要统一。 (4)参数确定与估算过程。估价参数要有充分的分析和依据；估算过程步骤完整。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。 (5)估价结果的确定。确定估价结果的方法要合理，理由充分，说明清楚；估价结果与地价定义要一致。可以采用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结果无论是相差较大还是较接近，都应当