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论保障性住房项目建设管理与成本控制 　　摘要：保障性住房项目因其重要性，要遵守建设管理原则，加强建设管理与成本预算。 　　关键词：保障性住房；就近安置动迁商品房；建设管理; 成本预算 　　中图分类号：DF417文献标识码： A 文章编号： 　　前言 　　保障性住房是指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。上海的保障性住房则为“四位一体”保障体系，其中包括就近安置动迁商品房、廉租住房、经济适用住房（共有产权房）、公共租赁房等。而根据杨浦旧改“十二五计划”，“十二五期”间杨浦需征收3万户居民，涉及建筑面积90万平方米，故对于杨浦区来说，与旧改适配的就近安置动迁商品房就成为了保障性住房中最为关键的一部分。 　　一、就近安置动迁商品房项目的建设管理原则 　　合理性原则，从基地所在区域的实际情况出发，合理规划和布局。经济性原则，注重实际可操作性，寻求社会效益和经济效益的平衡。生态性原则，注重基地与周边环境的生态可持续性，积极保护和利用现状的自然生态要素，体现“绿色和环保”。人性化原则，深入考虑居民的生活特点和实际需求，满足安全性、耐久性、健康性要求。“四高”原则，高起点规划、高水平设计、高质量施工及高标准管理。高标准管理更要具有超前性、示范性和创新性。 　　二、就近安置动迁商品房建设管理存在的问题 　　1、房源稀少短缺 　　目前杨浦区保障性住房工作，尤其是就近安置动迁房工作已成为区委、区地方政府的重中之重，同时根据杨浦区保障性住房“十二五”计划，杨浦每年会新开工20万平方米的就近安置动迁商品房。但房屋建设本身存在施工周期长、投资总额大、涉及面广等特点，导致短期内难以大规模提供就近安置动迁商品房房源。因此，目前整个就近安置动迁商品房供应总量严重不足，难以满足我区快速开展的旧区改造的实际需求。很多征收基地由于房源问题只能暂时搁置。 　　 2、整体结构性失衡 　　在保障性住房建设实践中，政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目发展;或限于财力，仅重点发展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量不足的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现部分户型合理、价格适中的房源严重紧缺、部分大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。故而上海由于经济适用房、公租房产出过多，已开始了一轮经适房转就近安置动迁商品房或公租房转就近安置动迁商品房的举措。该举虽然一部分的满足了就近安置动迁商品房不足的问题，但由于经适房、公租房的设计标准与就近安置动迁商品房稍有区别，直接导致整体结构性失衡。 　　3、配套设施建设不足 　　作为重要的民生工程和政治任务，保障性住房小区，尤其是就近安置动迁商品房项目自身的建设得到区政府的高度重视和大力支持，但杨浦区作为中心城区，同时能开发的住宅用地少之又少，新建项目基本均与老城区犬牙交错。由于老城区配套定位已成型，新增配套设施又难以建设。故新建就近安置动迁商品房小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等无法配套到位。 　　同时，市属的就近安置动迁商品房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退房现象。投入大量人力物力财力的就近安置动迁商品房，却成为居民的“鸡肋”，整体满意度大打折扣。 　　三、改进就近安置动迁商品房建设管理的对策 　　1、多渠道筹集资金和房源 　　我国保障性住房资金筹集渠道比较单一，以财政拨款为主，房产商配建为辅。但面对相当一部分城镇中低收入家庭住房困难这一严峻现实，快速推进保障性住房发展、增加住房保障产品的市场供应已势在必行。为此，中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。 　　而杨浦区的就近安置动迁商品房则大力鼓励区属、市属、央企的大型房产公司参与，政府给予支持与服务，提供绿色通道，配合开发企业完成项目前期开发手续，尽快启动项目建设。而项目所得土地出让金循环用于杨浦区区内的旧区改造。 　　2、规范管理，完善工作机制 　　虽然住房建设的主体为开发企业，其工作的各个环节，从项目立项、方案设计、项目招标、项目实施、旧区居民认购到项目、居民入住。政府