某楼盘投资行性报告.doc

……项目 可 行 性 报 告 　 第一章项目概况 一、地理位置 本项目位于芙蓉区……，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。 二、规划设计 1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。 2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。 三、项目进度安排 本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。 项目建设基本条件 一、项目选址 本项目位于芙蓉区……，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。 二、市政建设配套条件 1、生活给水 可从解放西路现有市政供水管DN300及长江滨江路上各引一条DN150的给水管道进入本工程，形成一个环状管网，充分的满足本项目日用水量需求。 2、排水系统 生活污水采用由长沙市建委、环保局、公安局推广应用的生活污水净化处理装置处理后排入市政下水道，污水量为给水量的0.85倍。 3、供配电系统 本工程拟由城市电网引一回10KV电源作为主电源，电缆引入。在三层设置10KV高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。10KV高压配电系统为单母线放射式供电。 4、天然气 本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。 第三章规划设计 一、规划特点 1、舒适生活原则 住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。 2、平面布局 本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。 3、形体塑造 根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；采用阳光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。 二、建筑设计 （一）总建筑面积平方米： 功能 面积（平方米） 楼层 设备用房及车库 商场 住宅 合计 2 （二）主要机电设备 1、电源：拟在大楼负二层设一配变电所，10KV电源由解放西路引来，供电容量为703kw。10kv电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。 2、应急电源 本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW，应急电源与市电机械闭锁运行。 3、变电所 大楼共设2个变电所，1B变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KVA，供本楼住宅用电；2B变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KVA，供本楼非居住用电。 4、通信 住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100㎡计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。 5、电梯 大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。 第四章 投资概算与资金筹措 一、项目总投资概算 概算组成 1、土建部分：主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。其中外装修为：外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。面装修：设备用房及车库为水泥豆石地面；公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；公共建筑为高级内墙漆；设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。 2、安装部分：给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。 3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。 概算依据 1、该工程的方案及设计说明； 2、建筑、装饰工程执行长沙市99年建筑、装饰工程计价定额； 3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、 绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算； 4、税费、规费按有关文件规定计算； 5、不可预见费按建安费的5%估算； 6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85‰计算。 投资概算内容： 本项