城市开发策划.docVIP

城市开发策划您当前的位置：首页 专业研究 城市开发策划? 成都旅游地产的三张脸谱，主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制2012年04月12日　　 　　城市开发策划　成都旅游地产的三张脸谱，主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制 ?　　尽管华侨城已经给出了一个够标准的答案，但每个房地产企业还是根据自己的实际情况，用各自不同的斜率切入到旅游地产的范畴中来。全国著名的策划人王志刚给了休闲旅游地产一个非常宽广的定义，它包括个性化主题式酒店，包括游艇会、温泉度假村，甚至包括高尔夫住宅。按照这样的理论，似乎所有与旅游、休闲、度假相关的房地产形态都被囊括进来，成都旅游地产的发展方向也出现分化，主题公园、人文古镇及自然山水成为成都旅游地产中主流的三张脸谱。????? 主题公园：? ??? ??? 先声夺人争夺近郊???? 代表项目：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷???? 竞争力指数：★★★★★???? “主题公园＋配套商业＋高端住宅”目前是成都旅游地产最为主要的形式之一，目前已投入使用和正式建设的旅游地产项目有不少属于这样的组合模式。正合地产认为，主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制、掌握某种独特资源或经验以及辐射区域广、覆盖人群大等特点。当然，这些主题公园同样具有生命周期，一般的主题公园生命周期都在5～8年左右，而经营得比较好的其生命周期可延长到10～20年，甚至更长。???? 从目前已经亮相的项目来看，主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般都是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，目的是利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。在修建主题公园的同时，配套的商业也同时推出，商业的成熟可以解决公园的配套问题，又可以解决住宅的配套问题，使住宅在销售时就已经消除了人们居家生活配套难的顾虑。? ?? ??? 这些企业在经营主题公园方面一般都有比较成功的案例和成熟的理念，拥有经验丰富的运营管理团队和必要的稀缺资源，所以一般都只有专业公司才能够做这样的主题公园，华侨城、大连海昌都是其中的佼佼者，而成都置信为了做国色天乡也是从全国引入了大量人才。???? 业内人士指出，这些企业利润的主要来源并不完全是靠后期的住宅开发，其土地低廉的成本、后期的增值所带来的利润往往是最大的盈利。他们依靠这种模式，在全国范围内开展“圈地运动”，所到之处都得到了大片的优质土地，这也正是一些投资者在万科与华侨城之间更看好后者一样。???? 开发商的投资计划还并未就此打住，当这样的主题公园在全国范围内达到一定的规模和数量后，即可进行国内或海外的资本运作，可成立集团公司上市融资，也可将主题公园包装处理后抵押贷款，再或者等到公园经营出现衰退时，再做房地产开发。总之，在这样的模式下，这些企业已经不仅仅是在靠开发赚钱了，而是靠模式发展。?? ???????? ??? 人文古镇：???? 旅游地产的又一个热点???? 代表区域：大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇???? 竞争力指数：★★★★???? “对于旅游休闲来说，落后是一种优势。”这是王志刚的悖论表达方式，当前不少古镇就正在将自己的传统和落后化解为生产力，就在资本巨头们鏖战主题公园的同时，也有开发商瞄准了古镇投资开发，其人文、商业价值被越来越多的开发商所认同。“古镇是开发商对主题公园退而求其次的选择，本质上古镇还是以营造商业氛围、聚集人气为过程，最终实现不动产的销售，在盈利能力和发展潜力上肯定不如主题公园土地增值来得快。”一位业内人士这样告诉记者。???? 黄龙溪是成都人最为熟悉的古镇之一，为了吸引更多的市民到古镇来体验和消费，近几年黄龙溪做了大量的宣传活动，在解决没有人来的问题之后，黄龙溪开始解决留人的问题。黄龙溪结合现代人的休闲文化，打造了酒吧、咖啡等休闲项目，解决晚上留人的问题，进一步立足古镇的保护开发，加大营销，通过与国际古镇对接，改变游客和市民的夜间休闲方式。???? “以前中国的很多旅游区是赚不到钱的，因为那个时候只有观光，没有休闲。当休闲巨大的需求产生以后，很多地方，像云、贵、川由于它的地域特征，就使这些地区成为休闲的天堂，古镇的价值就显现出来了。”一位业内资深人士这样来看待当前的古镇开发热。就目前周边的古镇开发模式分析，有的古镇是采取土地出让的形式吸引外来开发商直接参与特色房地产开发，也有的古镇则直接采取引进外资全面打造。今年9月份，有媒体报道，中为集团与崇州市达成意向，中为集团对崇州元通古镇23.12平方公里的土地进行整体、系统、持续地开发，为古镇整治提供资金。同时，在元通镇沿江两岸进行房地产开发。???? 自然山水：?