房地产开发的项目商业计划书.doc

海南儋洲房地产开发项目商业计划书一、开发背景海南国际旅游岛建设规划获批，国务院正式将海南发展提升为国家战略之时，海南地产行业正面临前所未有的发展机遇，一轮投资热潮正如火如荼。但随着海南一线城市海口、三亚两地及东海岸房价飙升，购买力的井喷释放，西线城市的房地产开发随即暗流涌动，其地价、房价也双双加速，已逐渐步入快速上涨通道，迅速吸引了岛内外知名开发商的眼球。自4月14日以来，国务院不断出狠招抑制房地产的价格过快上涨，但由于海南面对的是非本地市场， 据2009年数据，购买者90%为外地，其中70%为一次性付款，由此可见，调控政策对海南房地产市场几乎无影响。在这样的背景下，海南反而成为各开发商投资的避风港，据最近一周来的地价招拍挂的结果看，地价环比增长30%，报建量环比增长26%。二、项目概况儋州市地处海南岛西北部，濒临北部湾，距离省会城市海口仅130公里。该市人口120万，陆地面积3400平方公里，是既海口、三亚之后成为海南省人口最多，面积最大的地级市。海南省委五届三次全会进一步明确儋州的城市定位，批准儋州市履行地级市权责，给儋州带来无限的发展商机。相比一线城市的房价高企，儋州市的普通住宅均价才不到4000元，无疑是一块估值洼地，成长空间巨大。该宗地位于市中心交通路与园地路交叉口东南角，该路段为市政大道，三面临街350米，距离新规划的火车站300米，汽车站1000米，离市政府两分钟车程，该区域为政府规划高级住宅区，地面干净无任何纠纷，现已平整到位。目前容积率可调整至3.98，性质商住。三、外部环境分析1、市场容量2009年海南房地产开发投资287.90亿元，增长44.3%。其中，住宅投资261.78亿元，增长51.9%。房屋施工面积1992.78万平方米，增长32.8%；房屋竣工面积368.51万平方米，增长19.3%；房屋销售面积560.34万平方米，增长50.5%；房屋销售额351.0亿元，增长73.2%。2009年儋州市房地产开发投资6335万元，较2008年增长1倍。海南省统计局公布的数据显示，儋州市08年1月—09年2月份为止累计销售面积将近3万平方米。现将住宅有效需求分为“现实有效需求（即成交量）＋潜在有效需求”两部分，其中考虑到了社会经济发展、城市化进程和近期影响需求的重要因素，在对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上，利用蒙特卡洛方法得出最优增长率，进行现实有效需求预测，随后通过系数修正得到需求总量，我们预测得出未来五年住宅成交总量预测值＝120 （万平方米）。考虑到数据灰色性，对于住宅需求量中潜在有效需求部分的预测难以量化，按照一般经验和专家估算，潜在有效需求约为现实需求（成交量）的10％－20％，此处取中值15％如下：未来五年住宅预测需求总量＝120 ×（1＋15％）＝138 （万平方米）。未来五年平均每年住宅预测需求总量=138÷5=27.6（万平方米）2、客户群分析与东线相比，儋州房地产市场起步较晚，外地客户的了解度与认同度较低。通过对水岸名都、阳光棕榈等几大在售项目的走访了解，发现目前市场上的主体客户仍以本地客户为主。儋州市区人口不足15万，本地市场容量有限。自从2008年儋州房地产市场全面复苏以来，加上海南国际旅游岛概念的推动作用，儋州房地产高潜力、低价格的优势使得客户群结构呈现出多元化发展态势，外地客户的介入程度正进一步加深。但不可否认，目前外地客户的购买比例偏低，有待进一步发掘。（1）儋州本地居民传统居住观念占主导地位，他们更愿意购买宅基地之后自主建房，占天占地仍然是他们的第一选择。可喜的是，目前政府已经停止宅基地住房建设的审批，部分富裕起来的本地居民已开始逐步转换居住观念和理财观念，购买商品房成为他们改善生活品质和投资理财的重要途径，这也是支撑儋州房地产迅速发展的主导力量。（2）洋浦经济技术开发区的设置与招商引资带来了大量的劳动力，其中不乏有实力的企业中高层管理人员。虽然洋浦大部分企业会通过集资建房等方式解决职工的住房问题，但由于洋浦医疗、教育、购物、娱乐等生活配套设施不够完善，加上儋州市区与洋浦交通条件的不断改善，越来越多的“洋浦人”选择在儋州市区购房置业。这部分客户群体也是推动儋州房地产快速向前的重要力量。（3）海南独特的地理位置和优越的环境资源正受到越来越多的养老度假客户群体的关注与认同。由于海口、三亚、文昌、琼海等热点城市的房价涨幅较大，已经超出了部分养老度假客户群体的承受能力。这部分客户群体开始把目光投向海南西部城市，儋州良好的城市规划、巨大的发展潜力、便利的交通条件、浓厚的人文气息以及较低的房价正受到这部分资金不太充裕，又有意向在海南置业度假养老客户群体的青睐。（4）海南省政府明确表示要把儋州打造成海南西部的中心城市，并投入大量资金改善城市基础设施。包括儋州机场、环岛西线高铁、