福建漳州悦华商业广场前期的方案.doc

目 录 一、项目介绍 5 1.宏观经济分析 5 1.1漳州概况 5 1.2社会经济环境分析 5 1．3 城市人口发展状况 6 2．城市发展规划概况 7 2.1 城市总体规划 7 2．2城市重要用地项目规划 9 2.3 城市发展对项目的影响 10 3.项目概况 11 3.1 地块特征 11 3.2 项目SWOT分析 12 二、漳州市商业地产市场总体分析 13 1.漳州市商业市场容量的分析 13 1.1漳州市房地产市场商业用房运行情况 13 1.2 漳州市商业市场发展现状 19 1.3 城市商业街区的划分 21 2.城市商业街区调研分析 22 2.1 城市主要商业街区调研分析 23 各商业街区租金/售价对比分析 33 2.3 城市主要商业物业调研分析 35 2.4 漳州市投资者投资行为分析 44 2.5 市场需求分析 44 2.6 市场容量分析总结 47 2.7 项目所在区域商业功能与商业分布 48 3. 商业竞争环境分析 50 3.1 市内未开业同类项目的竞争 50 3.2 市内已开业同类项目的竞争 52 4. 市场需求与突破口分析 52 4.1 市场需求分析 52 4.2 项目与产品的市场切入点分析 55 5.商业目标市场定位 57 5.1商业目标市场定位依据 57 5.2商业目标市场定位 58 5.3入市时机选择 58 5.4商业规模建议 59 5.5业态组合建议 59 5.6营销建议 60 三、漳州住宅市场总体分析 61 1、漳州住宅市场总体概述 61 2、漳州住宅市场板块发展分析 63 3、漳州住宅市场产品竞争分析 72 3.1住宅产品户型特点分析 72 3.2住宅产品价格特点分析 74 3.3 住宅市场发展趋势分析 75 3.4市场总体空白点分析： 76 3.5 项目发展机会分析 76 四、产品定位 77 方案一： 77 1、商业部分 77 1.1商业总体形式建议 77 1.2商业部分具体经济技术指标 78 1.3业态功能平面组织形式概念图 83 2.住宅产品定位 88 2.1户型建议 88 2.2住宅产品组合 89 2.3住宅部分经济技术指标 91 3、经济技术指标建议 91 3.1商业部分 91 3.2住宅部分 92 3.3综合经济技术指标为 92 方案二： 93 1、商业部分 93 1.1地块特征，建筑占地面积（推算同方案一） 93 1.2具体经济技术指标 93 1.3业态功能平面组织形式概念图 97 2.住宅产品定位 103 2.1户型建议 103 2.2住宅产品组合 103 2.3住宅部分经济技术指标： 106 3、经济技术指标建议 106 3.1商业部分： 106 3.2住宅部分： 107 3.3综合经济技术指标为： 107 五、规划设计建议 108 1.设计理念建议 108 1.1设计原则 108 1.2设计理念 108 2.建筑设计建议 109 2.1建筑造型建议 109 2.2建筑功能建议 110 2.3配套建议 113 2.4户型建议 114 3.建筑材料与设备建议 118 3.1建筑材料建议 118 3.2建筑设备建议 119 4.会所建筑建议 120 4.1理念 120 4.2会所建议 120 5.对项目所在商业区域建议 120 5.1项目所在商业区域现状 120 5.2区域存在问题 121 5.3解决建议 121 悦华商业广场前期方案 一、项目介绍 1.宏观经济分析 1.1漳州概况 漳州位于福建省最南端，全市面积12607平方公里，东南与厦门市相连，东北与泉州市衔接，西北同龙岩地区接壤，西南和广东省毗邻。全市下辖八县一市二区，即龙海市、芗城区、龙文区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县。 漳州面对台湾，靠近港、澳，介于厦门、汕头两经济特区之间，有丰富的水产资源、植物资源、矿产资源和温泉资源，是闽台农业合作优势最为集中的地区。 1.2社会经济环境分析 2004年漳州市经济发展特征况如下： 国民经济保持快速增长。 2004年全市生产总值达 702.02 亿元， 增长 11.6 % ，增幅为 1999 年以来最高。生产总值高速增长的同时，产业结构继续优化，三次产业比例由2003年的21.0：39.4：39.6 调整优化为 20.3：41.8：37.9 ，同比第一产业比重下降 0.7 个百分点，第二产业比重提高 2.4 个百分点。三次产业各自增值如下： 产业类型 增加值（亿元） 增长比率 第一产业 142.33 4.5% 第二产业 293.53 18.8% 第三产业 266.16 8.4% 工业生产快速增长 工业在国民经济发展中起着明显主导作用。 2004 年，全市工业总产值达 817.34 亿元，同比增长 23.9% ；实现工业增加值 249.40 亿元，增