赛美国际高层综合楼的项目营销的的策划方略.pptVIP

根据我们所了解到的市场状况，我们通过分析得出了自身的市场站位，并针对站位制定了相应的运营策略与相关措施建议。 那么，针对目前的市场与我们的市场目标站位，我们必须根据现有的市场情况制定相应的业态定位，来进一步丰富我们的商业内涵，以便更加靠近我们的市场目标。 业态定位 业态定位：中高档零售主导，零售主导市场效益。 业种定位：中高档服装主导，男女装分割区域，其它鞋帽、化妆品、名表、皮具等百货辅助 负一层：运动休闲服饰专区、文体用品专区、婴幼儿用品专区、 一层：高档品牌男鞋女鞋、名表专区、知名化妆品专区、 二层：中高档男女服装专区、皮具、 三层：中档女性时尚流行馆、饰品专区 四层：中老年服饰、童装、床上用品、内衣专区 经营权买断价格及收益测算： 四层：买断价格为1500元/平方米，按建筑面积2575平方米计算，买断使用权收 益为386.25万元，租金均价399元/平方米·年，总计每年租金收益102.7万元。 如第二年售产权，开发商的合计收益为488.95万元。 三层：买断价格为1600元/平方米，按建筑面积2575平方米计算，买断使用权收 益为412万元，租金均价426元/平方米·年，总计每年租金收益109.7万元。 如第二年售产权，开发商的合计收益为521.7万元。 二层：买断价格为2100元/平方米，按建筑面积2575平方米计算，买断使用权收 益为540万，租金均价702元/平方米·年，总计每年租金收益180万元。 如第二年售产权，开发商的合计收益为720万元。 负一层：买断价格为850元/平方米，按建筑面积2575平方米计算，买断使用权 收益为218.8万，租金均价316元/平方米·年，总计每年租金收益81万元。 如第二年售产权，开发商的合计收益为300万元。 除一层产权销售以外，经营权买断一次性现金收入合计：2030.65万元 * 赛美国际高层商业部分运营策划方略 城市空间营销机构 抗争无法赢得真正胜利，唯有博弈是战胜市场的真理 我们的商业博弈观： 了解市场 寻找空隙 制定策略 业态定位 战线收益 这犹如一场围棋对弈，不动声色中赢得市场的肯定与折服。 谈笑风生中成为角逐的赢家，并最终皆大欢喜。 了解市场 市场观点之一： 金三角的核心，商与业的荟萃。 奎屯市位于天山北坡经济带、具有“金三角区域”之称的乌苏、奎屯、独山子三大区域的中心位置。作为“金三角”核心点，奎屯市牵引着乌苏、独山子区域的消费大潮，并直接领导着“金三角”地区的消费趋向。 奎屯市近年来的蓬勃发展导致了地产的开发热潮。越来越多的商品地产开始涌现。而居民生活水平的提高，正逐渐提升着奎屯市甚至整个“金三角”地区对商业地产的需求。 奎屯市近年来商业地产的发展日益迅速，势头已然超越乌苏与独山子。成为了“金三角”区域商品的集散地、业态的汇聚地。 更多“金三角”的居民将奎屯定义为“购物中心”。奎屯市日益更新的购物场与琳琅满目的繁荣业态都吸引着他们的寻觅目光。 相较于乌苏、独山子市场，奎屯市的商业市场更具前景，也更有弹性。 这同时也吸引着“金三角”区域乃至全疆范围内的商业投资者。 了解市场 市场观点之二： 滞后的商业发展，落伍的运营格局 奎屯市在整个“金三角”区域的商业地位很高，然而其自身的商业发展相对全疆市场来说，却较为滞后。 奎屯市目前的商业集中区域可以形容为“一纵两横”。仅仅以较为繁华的三条街道组成。 这种商业的发展完全够不上“街区”的概念，更不能称为“商业区”了。也就是说，奎屯市目前的商业容量，远远无法与其“金三角核心”的地位相衬。 了解市场 这也许与奎屯市居民的消费习惯有着一定的关系，但也说明，奎屯市的整体商业并没有承担起“金三角”地区消费引导者的相关作用。 亦或者说，奎屯市缺少消费导向型的商业领军者。 这与奎屯市目前的商业运营格局有着莫大的干系。经过我方周密细致的市调可以看出，奎屯市目前的商业依旧沿袭着过去粗犷、凭感觉、经验进行运营的现象。往往以沿街铺面作为资金回笼的重点，能多卖一元钱就多卖一元钱；而内铺多采取租、或低价售卖的方式进行去化；且无整体运营思路，导致众多知名品牌蜂挤门面，而上层内铺商业业态水准较为低下，消费水准较低的局面。 了解市场 市场观点之三： 区位商业的龙头，领军商业的潜质 本项目位于奎屯市团结东街与乌鲁木齐路交汇处。用地面积4894㎡。整体层数为30层，-1至地上5层为商业用途，6-30层为居住用途。总建筑面积为541