项目分析部分.docVIP

【4.2】项目分析部分（应用版－2005－1） ××项目可行性分析报告附件一： 项目分析 项目分析结论 地块价值评价： 项目综合评价： 地块价值分析 地块价值评价 综合以下各项分析，结合项目规划用途和规划要点，用精练的文字提炼出项目地块开发价值。 区位分析 在项目分析中，区位分析可分为宏观区位分析、中观区位分析、微观区位分析三部分。宏观区位分析即以及项目所在行政分区（如福田区）来分析项目所在区域的功能、规划定位；微观分析是通过分析项目在片区中的具体位置、周边配套条件及房地产市场特征等方面来分析项目地块的地段价值。这样由大到小、由表及里、逐步梯进来剖析地块，从而对地块有一个更清晰的认识。 宏观区位分析 宏观区位分析包括两个层次的内容：一是从项目所在城市的角度（如深圳市），建议描述与项目有关的城市功能定位、建设现状与发展规划；二是从项目所在行政分区（如福田区、观澜街道办）的角度简要描述行政分区的功能定位、规划发展定位与现状、房地产市场现状与趋势等内容。 中观区位分析 描述中观区位（或称项目所在区域）的名称和范围。中观区位的划分和定义有以下几种情况：一是根据民间约定俗成，或有历史渊源，或在房地产市场上形成固定称谓的地域范围，如“白沙岭”、“香蜜湖”、“红树林”；二是政府统一规划、建设的区域，如新“市中心区”；三是没有已经形成惯例的区域称谓，但区域内的规划、建设状况比较接近，区域内房地产市场发展状况比较类似和集中，并具有明显的区域特征的区域，如“罗湖商业中心区域”。如属于最后一种情况，由于不是市场上已经形成统一认识的区域，还应该对区域范围进行图示。 对该区域的功能定位、规划建设现状、区别于其它区域的明显特征或突出优势、物业整体特征及发展趋势等方面进行简要描述。 微观区位分析 确定微观区位的范围。微观区位的划分方法是：首先以项目地块为圆心，300－500米为半径，相应路网为具体边界的划分一个初步的区位范围；再根据地块周边市政配套设施的密集程度和相互关联程度、区域功能规划的相似程度、物业类型的相似程度和集中程度、人文环境的相似程度和集中程度等方面对以上范围进行适当扩大或缩小，最后确定微观区位范围。 确定微观区位范围后，用文字描述区位范围，再予以图示。 微观区位在中观区位中的地理方位；承担了中观区位功能定位中的哪些功能；规划建设现状；其市政配套、人文环境、物业特征及发展趋势等方面相对于所属的中观区位具有何种突出特点；等等。 区位评价 综合以上区位分析内容，对项目区位特征与价值进行简要评价。 项目四至 用图片展示项目地块现状。 以项目为出发点，用一张总图展示各方向的主要公共设施、景观、标志性建筑物及楼盘。 分别以文字说明项目各方向（东、南、西、北、东北、东南、西北、西南）主要的道路、公共设施、标志性建筑物和楼盘，对需要重点说明的内容用图片进行展示（图片中应对主要设施或建筑物应进行标注，并注明本项目位置）。 综合以上四至分析进行总体评价（包括有利、不利的方面）。 地形地貌分析 描述项目地块形状及地势标高特点（如有高差图则附图说明）。 然后，对项目地形地貌进行总体评价（包括对项目开发的有利、不利方面）。示例： 日照、风向分析 描述城市的日照、风向情况。 示例： 深圳市处于北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候，常年盛行风向为东南东（东南偏东）和北北东（东北偏北），频率分别为17%和14%（风向频率指一定时期内某一风向发生的次数占该时期内各风向总次数的百分比）；其次为东北风和东风（频率都为12%）。 深圳多年平均日照时数为2120.5小时，是华南沿海日照时数较多的地区之一。夏、秋季日照时数多，冬、春季少。日照百分率（实照时数与可照时数的百分比）以春季的最低（32%—43%），秋季的最高（53—61%）。如图所示： 结合地形地貌对项目地块的日照通风进行总体评价。 周边配套分析 将项目周边各类配套设施情况列入下表（表1），包括现有的和规划中的（应简要说明规划用途和建设、使用时间）： 在项目片区图上用不同标记标出本片区内主要配套的位置，对项目具有重要意义的配套可用照片进行相应展示。 对周边配套设施与项目地块的相互影响程度进行总体评价（包括有利、不利的方面）。 道路及交通分析 车行交通分析 地块与城市其它区域的车行交通联系（图示）： 总体车行状况：根据市调部分的交通分析，描述项目周边各主要道路车行状况，包括：车行量、车行顺畅程度、是否存在交通管制等状况。对车行量及主要车流交织点进行图示。 城市各主要方向到达项目的便利程度：根据市调部分的交通分析，描述城市各来车主要方向到达项目的便利程度（动工时间、竣工时间、主要建设指标等）。 政府规划中将车行交通产生影响的措施及影响程度的预测，需说明措施实施的计划（动工时间、竣工时间、主要建