【商业地产】2008年合肥商业价格及租金年增长率调研报告.docVIP

合肥商业价格及租金年增长率调研报告前言:一、调研目的：受贵司委托，我司于近期针对合肥市场商业类型地产销售单价及租金年增长情况进行了深入调研和市场分析，旨在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金年增长率，为贵司操作美城．第五大道项目商业部分提供一定的参考依据及相关数据支持。二、调研对象：选取项目周边或近几年来合肥市场热销或具有代表性的商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析，预测未来一段时期内合肥商业销售及租金年增长率等情况，现主要调研楼盘包括：万振.逍遥苑、金色巴黎、环球购物广场、元一时代广场、世纪阳光花园、新鸿意联邦花园、绿地.国际花都等代表性商业街（铺），现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：合肥商业市场背景研究：合肥整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以 家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入；市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商业市场近几年发展迅速，市场放量比较大、短期内市场呈现饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米及以上的项目层出不穷；新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。No.1购物中心类商业项目项目物业地址营业面积经营范围售价 （元/㎡）均为当时销售价格销售策略解析年投资回报率安徽国际购物广场长江西路77000 ㎡家乐福、家福特、KFC、百货一层：25000-30000三层：7000-9000一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购返租年投资回报率8%『税后』“金色巴黎”旺城国际裙楼国购家乐福对面9839㎡服饰为主婚庆、体育一层：25000 二层：15000三层：9000 四层：6000签三年，税后8%的年回报率，234层基本售完，首层总价高，约50％返租年投资回报率8%『税后』环球购物广场马鞍山路与一环交汇处48000（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货首层街铺：37000一层：19000-25000夹层：11000-15000四层：5000-9000返租三年，税后8％，三年后承诺原价的130％回购，业可续约，保10％以上的年收益返租年投资回报率8%『税后』元一时代广场胜利路157000㎡综合、引进华联、国美，KFC、百货、一层：19000-25000返租10年，税前10％，到期后必须续约返租年投资回报率8%『税前』NO.2社区商业街类项目『含一般社区商业』项目名称区位产品销售模式当时售价或租金销售情况目前租金及销售价格年增长率『约』面积特点联邦花园马鞍山南路中段（合工大斜对面）80~150m2二层联体商铺直接以现铺销售25~30元/㎡售完35—45元/㎡13%文景雅居马鞍山南路120~300m2二层联体街铺销售1~2层0.7~0.8万元/㎡售完1—1.1万元/㎡12%逍遥苑马鞍山南路与太湖路交叉口 70~130m2二层联体直接以现铺一二层联体销售20~25元/㎡售完30—45元/㎡13%香江世纪名城长江东路150~250m2左右二层联体商铺现铺销售0.8万元/㎡售完1万元/㎡8%合家福商业街位于安徽大市场东侧500米90~120m2左右外街二层联体，内街一层铺先推出60％左右外街部分复式铺，后尝试推出内街端头铺王10000元/㎡，均价13000元/m2租售，主力店合家福1.5万元/㎡7.6%上城国际一环路与二环路之间，距离市府广场2公里100~200m2二层联体商铺开盘前认购优惠十万，图纸认购、图纸与期铺结合销售0.9万/元/㎡05年12月15日开盘销售，推出41间商铺1.1万元/㎡11.1%综上所述：社区商业年租金年增长率集中在6%—8%左右；销售单价年增长率集中在8%—11%左右。NO.3目前已发展成熟社区商业街（铺）项目名称区位产品当期销售模式当时售价或租金销售情况目前租金及销售价格年增长率『约』单位面积特点江晨园 临泉路与当涂路交汇处100~220m2二层联体商铺住宅售完，销售期铺0.7万元/m2售罄 0.9万元/m28%国际花都东流路，潜山路口100~250m290%二层联体商铺销售现铺销售0.65万元/m2四期商铺售罄1.2万元/m29%广利花园合肥梅山路103号（中医学院西侧） 200m2二层联体铺现铺销售0.8万元/ m2售罄1.0万元/m27.5%世纪阳光马鞍山南路60m2左右单层商铺推