浅析房产测绘中测绘面积质量控制.docVIP

浅析房产测绘中测绘面积质量控制 　　摘要：本文在论述房产测绘重要性的基础上，对房产测绘面积的质量控制措施进行了探讨。 　　关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制 　　房产测绘面积的质量好坏跟房屋建设者和购买者的利益息息相关，再加上我国的房产测绘业的起步较晚，因此，必须不断采取各种有效措施来加强对房产测绘面积的质量控制，才能推动房产测绘行业的不断发展。 　　1 房产测绘的重要性 　　首先，房产测绘是保障业主利益的法律依据。房产测绘直接关系到房产的价格，关乎业主的切身利益，而且，房产测绘得出的最终数据是房产建档的资料，也是房产证的重要组成部分，是保障业主利益的法律依据[1]。 　　其次，房产测绘有利于保证房产市场的正常秩序。建筑面积是房产测绘中最基本的要素，也是城市规划、产籍管理、房屋产权登记与交易、征收税费等的重要指标。通过加强对房产面积的测绘，可以减少商品房交易的纠纷，既维护了购房者的合法权益，也保证了房地产市场的正常秩序。 　　2房产测绘中测绘面积的质量控制措施 　　2.1加强对前期收件资料及图纸审查质量的控制[2] 　　首先，委托方所提交的建筑施工图纸必须由规划部门审核通过，对于有设计变更的地方，还要有变更设计联系单或变更设计图纸。 　　其次，委托方提交的图纸应当是包括建筑平面图、立面图、阳台及飘窗大样图、楼梯详图在内的一整套完整、详细的图纸，以方便数据的查阅，如：当平面图上标注的阳台外围护宽度不详细时，可通过阳台大样图来进行查阅；当从平面图上无法对坡屋顶房屋的2.20米范围线进行识别时，可通过查阅剖面图上的图解三角形进行确定。 　　再次，委托方提交的收件资料必须要有以下资料：①项目工程的规划许可证和建筑总平面图；②由地名办签发的相应门牌号；③设计部门出具的房屋配套设施及其功能说明，如发电机房、变电房、配电房、泵房等的使用说明及其相关资料。 　　2.2 加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制 　　⑴房产要素的调查与确定必须准确 　　首先，在预测时必须以收件资料中的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证、地名登记表等作为参照依据，对房屋的坐落、用途、幢号、结构、楼层数、房号等要素进行对照确定。 　　其次，在实测时要把预测得到的房产要素资料跟房屋竣工图进行实地的核对。①房产要素必须与设计图纸保持一致，达不到一致的，必须要求委托方提供相关的设计变更图纸、联系单或文字等进行说明；②房产要素必须符合《房产测量规范》中的相关规定，不符合规定的，必须要求开发商整改，直至符合规定；③房产要素必须符合房屋产权证的发放要求，达不到的，必须要求开发商整改，直到符合要求。 　　⑵房屋计算面积部位性质的认定必须准确 　　房屋计算面积部位性质的认定是房产面积测绘中的关键环节。在对房屋进行测绘前，必须先对计算全面积部位、计算一半面积部位和不计算面积部位进行确定，如果认定不准确，得出的总建筑面积也将是错误的，还会导致后续的的分摊面积计算错误。 　　房屋计算面积部位的性质必须严格按照《房产测量规范》及其所在地的《房产测绘实施细则》的规定来进行认定。如果建筑图上的文字注记在《房产测绘实施细则》上找不到相关的详细规定时，一方面可根据建筑结构图来对计算面积部位的性质进行认定；另一方面也可以要求委托方对此提供明确的说明，或要求设计单位提供设计使用功能的说明，然后再根据《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的类似条款的规定，来对房屋计算面积部位的性质进行认定。 　　⑶房屋套型、边长数据的测算必须准确 　　首先，预测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。房屋预测时套型、边长的数据，有的能够直接从设计图上获取，有的必须经过换算才能取得，如套内面积的墙体中心尺寸、建筑面积的墙外边沿尺寸和附属建筑的外围尺寸，就无法在设计图上直接获取，而必须根据设计图上的柱轴心尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等进行换算获得。在进行边长数据的换算时，必须根据房屋竣工后的实际情况来进行。例如：设计墙的厚度为200mm，加上墙体两面各20mm的抹灰厚度，则测算套内面积时墙的实际厚度为240mm。 　　其次，实测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。实测前，要先调出预测资料，并将施工图与竣工图进行比较，如有不同的，可记录下来做为实测时的重点。进行实测时，要遵循“从整体到局部，整体与局部相结合”的原则，先从整体上把测量面积分为两部分，一部分是相同面积的标准楼层，另一部分是面积不相同的非标准楼层。在测量套内面积时，对于标准楼层，不用对所有楼层的内部尺寸作详细的测量，对于非标准楼层，则需对其内部尺寸一一进行测量。 　　⑷房屋面积的计算、分摊必须正确、合理 　　首先，必须先准确计算出房屋各楼层的面积及总面积后，再对公用部分的面积进行分摊计算。公用面积的分摊必须严格按照《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的相关规定