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浅议房地产建设项目风险管理 　　【摘 要】 文章分析了我国房地产建设项目的特点和风险来源，提出了房地产建设项目的风险评价和控制措施。一是预防风险，二是减轻风险，三是转移风险，四是回避风险，五是自留风险。 　　【关键词】 房地产；投资决策；风险管理 　　改革开放以来，房地产业成为中国的支柱产业，引导带动了很多其他产业的发展，是现阶段乃至很长一段时期的投资热点。为了适合国际、国内的总体需要，如何用科学的、先进的理论研究作为房地产业的可持续发展的行动指南成为了一个重要问题。 　　一、房地产建设项目的特点和风险来源 　　1、房地产建设项目的形式与特点 　　（1）房地产投资的基本类型。房地产投资，根据其经济内容不同，房地产投资基本的形式分为以下几种：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营与管理投资、房地产中介服务投资等。 　　（2）房地产投资的基本特点。房地产投资和其他投资一样，都是为了获取利益。但是由于房地产投资的不动产性质和不可移动性等特殊性，加之房地产投资占用资金庞大，投资回报周期较长，所以房地产投资自身有着其特殊性，具体是：投资成本高、投资回报高、回收周期长、投资风险大、受政府政策影响较大。 　　2、房地产投资的风险来源 　　（1）投资初期阶段的风险。在房地产开发的过程中，投资阶段具有最大的不确定性与机动性，也是整个项目中最为关键的阶段。一旦出现失误就会造成巨大的损失。在这个阶段，房地产投资的风险主要源于政策和经济两个方面。由于我国的市场经济环境尚未完善，这就导致了政策风险对房地产市场影响显得尤为重要，所以在进行投资决策时，首先要考虑此时的国家政策和地方性政策可能带来的影响，其次，要考虑当地市场的供求关系，密切关注市场的行情变化，同时还要防范通货膨胀所带来的成本上升风险。 　　（2）项目实施阶段的风险。项目实施阶段是指投资计划具体实现的过程，从获得土地开始到项目完工为止。在这个阶段面临的风险就非常的具体了。一方面，在土地获得时，选择获得土地的方式就具有一定的风险，在获得土地后，还要面临征地拆迁的风险；另一方面，如果在项目建设阶段管理不当，就会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。所以在项目实施时，一定要全面掌握欲购土地的情况，选择一种最合适的方法获得土地，同时要全力打造项目建设的管理层，提高管理人员的综合素质。只有做到了这两点才能将企业未来可能面临的风险降至最低。 　　（3）经营管理阶段的风险。在房地产项目建成之后，就进入经营阶段。这个阶段决定着房地产投资收益能否实现，其重要程度不言而喻。主要面临的风险有营销策划风险和物业管理风险。当房地产项目进入到经营阶段的时候，要制定详细的营销策划，准确的定位房产的价格，使消费者对该项目有一个比较系统的认识。由于房地产业竞争激烈，物业管理水平关系到企业的声誉，为了长远的发展，售后服务工作一定要做到令所有消费者满意，给企业创造良好的信誉。 　　二、房地产建设项目的风险评价和风险控制 　　1、房地产建设项目的风险识别 　　房地产投资的过程是一个动态过程，漏掉任何一个环节都可能导致投资的失败。根据房地产建设的具体情况，其投资过程中主要面对以下五种风险：政策风险、自然风险、技术风险、管理风险、时机风险等。 　　2、风险评价 　　在房地产开发的过程中会遇到多种风险，其对项目的影响程度也有很大差距。风险评价的目的就是从众多风险中，找出对项目可能造成较大损失的因素，为之后的风险控制提供一定的理论支持，减少其盲目性。 　　3、房地产建设项目的风险控制 　　（1）主要风险分析。风险因素分析是风险识别和评估的基础，只有在投资前理清项目思路，把握主要风险的发展趋势才能为以后项目的顺利投资做好铺垫。房地产投资主要面对的风险包括：时机风险、建造成本风险、建造工期风险及销售价格和时间风险。本文以“浪漫之都”房地产建设项目为例，分析如下： 　　近几年来，国内建材资源丰富，市场总体价格趋于稳定，预计建设期内不会有太大的波动，同时该公司已经有了多年房地产开发的经验，所以建造成本应该能够得到很好的控制。随着我国整顿的力度加大，建设和施工企业的管理水平也逐步提高，更重要的是企业对项目提前入市的高度重视，相信项目的建造工期会缩短不少。近年来，人们的生活水平不断提高，相应的对住房的要求也会越来越高，高档住宅小区一定会受到广大消费者的青睐。所以，“浪漫之都”房地产建设项目是一个很好的投资方案，在科学妥善的管理下，一定会取得圆满成功。 　　（2）风险的防范与控制。根据以上分析与评价，本项目在风险管理的过程中应该对重要风险采取一线五种策略进行控制防范。 　　一是预防风险。通过科学有效的方法，对风险进行合理的预测和预判，努力调整项目本身的结构，增加各种替代方案，降低风险发生的可能性，提高各组