浅议房地产项目工程造价控制与管理.docVIP

浅议房地产项目工程造价控制与管理 　　【摘 要】“省钱就是赚钱”，谁在工程造价控制管理领域走在前面，谁就能在激烈的市场竞争中占据优势，就能在同样的市场环境下，取得别人不能取得的经营利润。因此，做好工程造价的控制工作，对保证房地产开发项目取得合理利润具有重要意义，本文探讨了房地产项目工程造价的控制与管理。 　　【关键词】房地产项目；工程造价；控制；管理；措施 　　房地产项目的造价控制与管理， 是企业在掌握市场信息的基础上#为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程#概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。 　　1.房地产项目工程造价的控制原则 　　1.1 项目总体控制原则 　　房地产项目工程造价的控制涉及项目的整个建设期、工程造价??成的全过程， 涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作， 因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性， 真正树立起全员控制的观念，贯穿于项目实施的全过程，力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡，真正实现项目的利润最大化。 　　1.2 目标控制原则 　　在实施房地产项目工程造价的控制中，把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实，使得目标具体，切实可行，落实到人；同时目标责任全面，责任和权、利相结合，按业绩考核，奖罚分明。 　　1.3 动态控制原则 　　房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程，工程造价的控制是在不断变化的环境下的控制管理活动，因此必须坚持动态控制原则，及时收集整理相关的数据，将其与目标相比较，采取相应措施。 　　2.房地产项目工程造价控制与管理的措施 　　2.1 重视人才， 加大人才引进力度是控制工程造价的根本 　　“以人为本”才能有效的控制工程造价， 是所有的开发商必须重视的一个管理理念。在项目的管理过程中， 往往由于管理人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾， 使得工程造价在管理上出现漏洞， 给企业带来难以觉察的巨大损失。因此， 开发商应克服以往的技术加管理的简单用人方式， 创造一种“以人为本， 共享共选”的宽松用人环境， 大力培养人才的同时留住人才， 用好人才。同时应建立人才档案库， 从人才库中花高酬选用高素质， 专业化的注册造价工程师， 这对整个公司的工程造价管理事业的发展能起到关键的作用。 　　2.2 健全工程造价信息化资源数据库 　　我国已进入信息时代， 信息已成为项目投资者不可缺少的参考因素。资料的积累不仅仅是原始资料的搜集， 还必须经过加工、整理， 以使资料具有真实性、合理性。资料的搜集不能只停留在设计概算和施工图预算上， 要包括整个工程实施过程直至竣工决算。健全工程造价资源数据库首先应该将已完工程的资料进行积累和系统分析， 得出科学数据， 作为今后同类工程的造价控制信息； 其次是将有关部门的人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工材料、设备的市场价等信息进行加工、整理归集， 为决策者正确的做决策提供依据， 为投资控制部门提供造价变化预测信息。 　　2.3 通过市场调查减少决策风险 　　项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场动向和发展趋势，已经成为项目选择思考的重点。在选择开发项目时，首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。 　　2.4 优化设计方案控制造价 　　建设单位首先就拟建工程的设计任务通过网络、报刊、广播、电视或其他媒介发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案。然后组织专家评定小组，由专家评定小组采用科学的方法，按照经济、实用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全实用、满足建筑节能及环保等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。专家评定法有利于多种设计方案的比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，使设计更完美。 　　2.5 采用清单招标控制造价 　　建筑产品虽然有其特殊性，但建筑产品也是商品，与一般商品一样在市场竞争中要受价值规律、供求规律和货币流通规律的支配，传统的定额计价模式不仅规定了反映工程实体的人工、材料、机械消耗量，对施工措施消耗部分也固定化了，虽然由有关部门定期发布价格指数对价格作以调整，但以此为依据形成的工程价格基本上属于社会平均价格。工程量清单计价模式则把确定人、材、机消耗量及施工措