房地产项目经济效益测算及Exce的应用.docVIP

房地产项目经济效益测算及Excel的应用卑国镘怠构∞年第凝|Iksc,c=邑i铁|-u皂∞lIII测算及Excel的应用乐信康宁波市镇海区房地产公司315200经济效益测算是房地产项爵可行性分析的前提和灵魂,研艽ExceI在经济效益测算中优势,应用和实现技术,以及具体分析Elx$el在实现过程的主要方法,对房地声项罔的经济效益测算和分析提高计算效率与正确率J有一定的实礤价值.豢涌g√—___Jl0房地产{效益测算;E×ce1;应用引言一个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性分析,经济效益测算与分析是一个关键的环节,经济效益测算的是否正确会直接影响到可行性分析的结果,经济效益分析是可行性分析中的灵魂,也是房地产项目开发过程中必不可少的经济技术资料.特别是在房地产市激烈竞争中,经济效益测算的快速正确尤其重!要.快速正确地获取经济效益测算结果,其先决条件主要有二条,一是通过市场调研快速,正确地获得有关数据;二是在预测过程中准确的利用调研所得有关数据,按测算目的要求合理设计表式,精确计算减少误差.本文针对后者,结合本人多年的实践,就房地产项目经济效益测算方法,以及在测算中应用Excel强大的计算功能和灵活,快捷的操作特点进行分析和探讨,以供同仁参考.一,房地产项目经济效益测算概述房地产项目的效益测算目前主要采用项目分解算方法.项目分解估算法就是:将所包括项目成本,费用的支出累计数相加得到总开发成本;再把售租等收入累计相加得到总收入,总收入减去营业税等相关税金和销售费用得净收入;净收入减去总成本即为利润.1,测算前的准备工作为了提高成本估算的正确性和参考价值,我们必须在编制前对项目所在地作相关的调查研究,取得与开发成本直接有关的各种数据,并对项目各类指标进行分析计算,整理归档以备后用.调查的内容大致有:基本建设程序;相关优惠政策;税,费项目及收费标准;相应项目类型的建安工程造价;水,电,气,暖,通讯等基本设施供给成本;主要建材价格;施工企业作业能力;劳动力市场情况等.应进行计算的指标主要有:上地面积,总建筑面积和按用途分类的各种房.屋建筑面积,绿地面积,容积率,绿地率等在效益测算时要用到的各种数据.2,成本估算的一般方法成本估算编制一般采用表格式,为了清晰,正确地反映各项成本核算和费用,我们必须合理地对费用进行分类和表格设计.一般将成本分成土地取得j费,前期工程费,建安工程费,基础设施费四大类;表格设计成数量,单价,金额常规表式.最后将四大类成本汇总加上融}资成本,管理费等间接成本即得开发成本.3,收入估算的一般方法166在租售收入估算中最重要的是对租售单价的测定.租售单价的测定也必须先进行市场调研,调查内容一般有:当地居民生活,收入水平,已开楼盘租售情况,租售价格,在建楼盘总量,开竣工日期,市场需求情况等等一切与确定租售价格和租售率有关内容.再将调查所得数据筛选,分析,整理,综合各种因素,运用成本估价法和市场比较法等各种定价方法加权平衡后确定租售单价.租售收入估算就是将各类收入列表计算,并减去营业税,销售费用,得净租售收入.在成本估算中,未把租售费用和税费列入成本,因为达两项费用的大小都跟租售额有关,从其性质来分析不宜当作投资,只是一种支出,所以应该在租售收入中作为支出项列入.4,利润测算的一般方法在已知总成本,总收入和净收入的情况下,计算利润就比较简单了,计算公式为:利润=净收入一总成本～土地增值税这里需要说明的是土地增值税,国家税务局2007年1月18日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知)),就土地增值税清算管理有关问题作了进一步明确,所以我们在测算利润时必须考虑到达一因素.土地增值税的计算公式为:土地增值税=毛利润×(适用)税奎二,用ExceI进行经济效益测算按上述要求和方法进行房地产项目经济效益测算,用手工算法也能完成,但其不足之处也是显而易见的:1,同一个数据多次填写,费时且容易出错;2,一旦有一个数据变更,其结果又得重新计算;3,数据共享性差,不能满足多方案测算,比较的要求.而用Excel进行测算可完全弥补手工计算之不足.现举例说明如下:第一步:在Excel中新建一个空白的工作簿并进行保存||}蛩t零tl零*譬…………l髓《罄羲=饕奉穗t0i毳娶要￡薹耋薹童翌要要1±楹壹躺%薯影‰.amp;§………一--一…r……～:==={纂琏…一,一～……一一,.0皿工作之间i…—数据醚鹾:!二=二二～{?,≮纂攀羲爨土巍建鳓羔程建骞羔臻整畦琏酶耨菇许簿{《■蔫{图2耻874图5167名为成本测算;创建六个工作表分别重命名为基本数据,土地取得,前期工程,建安工程,基础设施,效益计算.第二步:绘制表格输入数据.在基本数据工作表内绘制表格,然后在该工作表内输人事先获得的相关数据(如图1).基本数据表内的数据录