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旅游养生养老多业态养老地产 　　从2011～2012年，四部国家原则性的政策和法规，实际上已经为我们的养老地产打了一个很好的政策基础。去年11月份上海一个扶持政策把这一次性的床位建设补贴从原来的1万提高到16万。北京从今年1月26日在密云推出两块地，其中一块是养老用地，4月8日北京市国土局公布了2013年的供地计划，其中单列养老供地计划100公顷。国家和地方的这些政策从去年到今年这样逐步的落地，实际上养老地产这四个字已经没有更多的争议了。 　　那么，2013年，我们认为应该是“养老地产的元年”。通过2013年养老地产元年的正式开始，企业家正式可以参加养老产业了，我们认为是没有任何政策的阻碍。 　　我们也不断的在分析养老地产的营业模式，软件资源短缺的情况下我们专注硬件的提升。从专门做适老化的住区（这也应该是我们房地产开发的、传统住宅开发的一个方向），到面向城市空巢老人的城市型的老年公寓，到CCRC的持续照料社区，到符合我们中国国情的CCC的持续照料亲情社区，就是老少都可以混居的，但是同时又有持续的照料服务的这样一个适老化社区。 　　今天重点跟大家交流《旅游养生养老的多业态养老的地产》。各地方政府有很强的政绩要求，这种政绩要求传递到很多开发商企业中，就加快了对养老产业的投资。那么，我们看到很多项目大部分都是规模很大，大都是在郊外，很多都是用生态旅游康养这样的概念来做整个项目的定位。那么，通过很多这样的项目的定位和规划服务，我们也做了一些总结：生态旅游康养新城是以向中老年人群提供综合旅游服务的模式，来满足健康养老的需求。 　　朱中一会长解释了老龄产业最新的定义，我特别在意的就是他专门提到了两个主要的产业：老年房地产业和老年的旅游业。他介绍说现在的旅游业中，旅游的消费40%都是老年人群来带动的。 　　1 生态旅游康养新城诞生背景 　　生态旅游康养新城，这个特殊的养老产品，它产生的背景包括养老产业的相关政策，包括十八大提出的新型城镇化“要把生态文明理念和原则全面融入城镇化的全过程”，以及“美丽中国”这样的理念。国家的十二五规划提到了要全面推动生态旅游，在国家的旅游产业的十二五规划中，到2015年的旅游产业消费的比重要占到整个居民消费总量的10%，要使旅游产业成为我们国民经济的重要支柱产业。同时，国民群众日益增长的健康养生、旅游度假的这种消费需求，高铁时代的逐渐到来等等，这些政策和时代背景，使生态旅游康养新城呼之欲出。健康养生、旅游度假和高铁时代，这个主要的消费和交通的背景，生态旅游健康，康养新城它有了一个非常好的背景。 　　生态旅游康养新城的客群是非常特殊的，它跟普通房地产开发住宅的客群、商业的客群和一般普通旅游的客群是不一样的。我们把这些客群按照年龄划分，不仅仅是65岁以上的老年人，45～60岁的中老年人养生需求也是我们康养新城一个重要的课题。而且十五年以后这些人也会变成60岁的人。按区域划分，我们也注意到很多这个项目都说“我们要争取异地的养老客群”，但是你这个项目是否有这样的能力能够去争取到异地的养老客群？我们要做一个非常客观的分析，我们看到有很多项目可能是一厢情愿，跨省的客群是很难有这样的号召力，能使客群来到你的项目消费的。另外，我们也要很重要的去研究这些客群的停留时间，你这个项目有什么样的资源的号召力能够使这些客群尽量的在这个项目上多待一段时间？很多只是对周末游客有号召力。那么像海南这样的一些地方，它的养老客群居住时间也只有3～6个月。那么，我们的康养新城，应该是那些非常希望在这样新城里面有长期居住的客群。所以我们需要对这里的业态做一个全面的定位。 　　2 生态旅游康养新城产品特征 　　生态旅游康养新城这个产品特征，我们总结有这么六个： 　　一是大盘规模；二是生态资源丰富；三一定是要进行多层次的适老规划：医疗和护理一定是它最重要的内核板块。同时要考虑到一二三产的互动，那么多业态的组合也是需要非常认真的考虑。 　　康养客群一般有这样五类的需求 　　（1）长期生活、延年益寿。在郊外，有很多种老年人要逃离城市的雾霾，很多人是希望能够到郊区生态环境地方去长期生活，这个跟以前的一些对郊外生活的概念、生活方式可能会有重新的定义。 　　（2）是很多中年人，他可能到郊外这样的康养新城是做适量运动，强身健体，来放松心情的。 　　（3）结合精神寄托、修身养性，比如说国教、道教文化思想进行融合，这也是一批特殊的客群。我最近也看了一些项目，结合了很好的一些宗教的资源在做宗教养老这样的一批客群的储备。 　　（4）养疗康复、恢复体能。 　　（5）文化体验、增长知识。这五类康养需求，能够为我们带来不同产品的定位方向。 　　生态旅游跟一般的旅游还不一样，跟观光旅游、休闲度假旅游还不一样，它的时间连续性和空间连续性也能够使我们生态旅游康养新城这个项目的规模有比