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基于VAR模型房价走势预测与调控政策评价 　　摘要：本文以2013年上半年武汉市政府出台的房价调控目标――“武汉市房价的增长速度不高于武汉市GDP的增长速度”作为讨论的切入点。首先运用灰色关联度分析，挖掘了武汉市商品住宅价格与大宗商品价格、GDP、工资收入等经济变量之间的关联关系。以此为基础，建立了武汉市总体房价、GDP增速以及武汉市居民工资收入这三个重要经济变量间的VAR模型，有效回避了传统多元回归方法中存在的不足，更为简洁而全面地将各经济变量间的动态时序影响关系纳入模型的考察范围之中。最后，通过样本外推估计，成功预测了有关变量的变化趋势，并对武汉市政府出台的房价调控政策的时效性进行了评价。 　　关键词：商品房价格预测；VAR模型；灰色关联度分析；平稳性检验 　　中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-04 　　一、引言 　　（一）问题背景 　　从2002年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段： 　　第一阶段，调控起步期（2002年至2004年）：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。 　　第二阶段，调控加码期（2005年至2008年上半年）：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。 　　第三阶段，紧急救市期（2008年下半年至2009年上半年）：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。 　　第四阶段，调控全面加码期（2010年至今）：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。 　　近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂试用某一特定时期。 　　2013年上半年，武汉市出台房价调控目标：武汉市房价的增长速度不高于武汉市GDP的增长速度。随之而来的问题就是，在未来的城市发展中，这一调控目标能后达到？如果该政策目标不能达到，又是哪些经济因素对房价过快上涨产生了重要影响？政府又该从哪些经济变量入手对房价增长进行合理而有效的宏观调控？ 　　（二）文章结构安排 　　基于针对以上问题的思考，本文按照以下思路展开实证分析： 　　在第二部分，收集并整理近十年武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，利用灰色关联度分析挖掘各经济变量之间的关系，并发现影响商品住宅价格的重要经济因素。 　　在第三部分，基于第二部分的结论，建立向量自回归（VAR）模型，将商品住宅价格以及对房价有着重要影响的经济变量纳入VAR模型。基于VAR模型进行样本外动态估计，从而预测未来几年内，武汉市各片区商品住宅价格的短期走势变化。根据预测趋势，进而判断政府宏观调控政策的有效性。 　　在第四部分进行总结，对全文模型的构建、预测结论以及武汉市房价调控政策的可实现性进行了评价。 　　二、房价影响因素的灰色关联度分析 　　（一）问题的分析与数据收集 　　基于经济学的基本理论，任何商品的价格，都取决于对于该商品的供求关系的变化，商品住宅也不例外。但是，由于商品房的供求函数比较复杂，直接对供求函数进行分析往往得不到理想的结果。因此，本文从有关房屋建设（供给方面）的大宗商品价格，以及有关需求方面的城镇居民平均工资收入入手，分析这些变量与房价间的计量关系。除此以外，商品住宅价格往往还受到宏观经济大环境的影响，因此，GDP的变化也是一个值得考虑的因素。 　　然而，商品房价格、大宗商品价格、工资收入和GDP等因素存在于一个经济系统内，相互之间有着复杂的影响与作用，并且这些相互影响都是会随着时间的变化而动态变化的。可以形象地说，这四个时间序列之间的影响关系是“灰色”的。因此，本文考虑采用灰色关联度分析法，引入灰色关联度的概念，判断并研究这四个变量间的相互关系。 　　基于以上分析，本文收集并整理了2002年以来①武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，在此基础上对各时间序列进行了无量纲化处理，使数据更