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农村宅基地使用权流转现状及分析 　　摘 要：宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有占有、使用农村土地，并利用其建造房屋及其附属设施的权利。与宅基地使用权密切相关的一个概念是宅基地使用权流转。宅基地使用权的流转涉及两个方面的问题，一是宅基地使用权是否可以流转，二是宅基地使用权如何流转的问题。显然，宅基地是否可以流转成为讨论的焦点。 中国论文网 /1/viewhtm　　随着经济的发展和土地商品化，宅基地的功能发生了变迁，现有的宅基地制度已经不适应这种变化。宅基地使用权私下交易日益频繁，小产权房问题日益突出，在征收过程中农民、政府与开发商的矛盾日益加剧，政府主导的大规模宅基地置换中农民利益难以保护，通过对这些问题分析，我国的宅基地流转必须打破制度阻碍，建立完善的土地征收体系和登记本案备案制度，扩大宅基地使用权主体以及农村的社会保障制度。 　　关键词：宅基地使用权；流转；现状；制度完善 　　一、农村宅基地使用权的沿革与流转状况 　　（一）农村宅基地使用权的沿革 　　新中国成立后，首要的任务是进行土地改革，实行“耕者有其田”的土地制度，承认宅基地私有的法律性质。1950年《中华人民共和国土地改革法》中明确规定“农民对其分得的土地和地上的住宅拥有完全的所有权”。1953年至1957年的社会主义改造以及计划经济逐步确立，土地制度开始发生变化，逐步取消土地私有制，实行农村土地集体所有制。宅基地的私有性质开始发生转变。1958年8月29日《中共中央关于在农村建立人民公社的意见》的颁布，明确农民土地所有制转变为集体土地所有制。1961年6月15日通过《农村人民公社条例修正草案》（又称“六十条”）第21条明确规定，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”这是新中国成立后对农村宅基地问题作出明确规定的规范文件，自此宅基地的使用权与所有权相分离，由于这一时期农民都是通过发放形式无偿获得宅基地的，而且是每户皆有宅基地。所以，基本上不存在宅基地的流转。改革开放以后，随着经济发展土体逐渐商品化，土地交易也愈加频繁，但是宅基地的流转却受到了限制。 　　（二）农村宅基地流转的现实途径 　　1.宅基地使用权转让 　　从实践上来看，转让宅基地使用权是最常见的流转方式，而且主要发生在集体成员之间。由于农村经济不发达，生活条件落后，很少有除了农民之外的人到农村购置住宅，再者，法律并没有放开农村宅基地使用权的流转市场，法律明确规定农村宅基地使用权具有身份性，所以宅基地使用权的受让人几乎全部是集体经济组织成员。因此转让时他们遵循的规则非常简单，买方与卖方意思表示达成一致，只需签订一张表明双方意思的纸质契约即可。但我国的登记备案制度在农村地区贯彻并不彻底，并没有形成强制的法律效力。另一方面农民的文化水平不高，缺乏法律意识，并未认识到有关行政部门登记备案的重要性。 　　2.宅基地使用权置换 　　这种流转形式在农村也很普遍。往往基于这种形式的流转是以便利生产生活为目的。当然除了农民自主的互换，还存在政府主持的置换。政府主导的宅基地置换，是指在农民自愿的前提下，按照宅基地置换标准，换取小城镇内的一套或几套住宅，进入小城镇居住。政府再将置换出的宅基地复垦，节约下来的土地整合后再通过“招拍挂”的方式出让。但是，在推进农村城镇化过程中，大量的农村宅基地使用权置换流转损害了农民利益，引发了宅基地使用权纠纷。如何从制度上保护宅基地使用权人的利益不受侵害？如何使置换出来的宅基地发挥出最大的资源价值？这就要求建立健全农村社会保障体系，并且要将宅基地的流转纳入到市场体系中来。 　　3.宅基地使用权抵押 　　宅基地使用权抵押是指将宅基地或者宅基地上的房屋为债权设定担保，当农户不能偿还债务的情况下，债权人以抵押款优先受偿的债权形式。在我国现行法中是不允许抵押宅基地使用权的。《物权法》第184条规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外”，同时《担保法》第37条也规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。但是宅基地上的房屋以及附属设施时可以抵押的，当债权人实现债权时，抵押人则以变卖地上物的形式使抵押权人变相取得宅基地使用权。 　　4.宅基地使用权征收 　　《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。由于城市规划、基础设施建设、文物古迹等的建设与保护需要占用农民的宅基地，同时给集体和农民以经济补偿。但是法律并没有明确界定宅基地征收过程中的“公共利益”概念。如何界定“公共利益”是解决宅基地使用权征收问题的关键所在。另一方面，由于集体土地上不动产的征收与国有土地