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版权声明 商业定位 商业业态定位 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位的重要影响因素 特色商业街提供城市唯一的精品、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲社区 社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求 本项目商业业态定位 商业定位 产品定位要基于市场和客户需求 产品定位 商业物业价值体系的建立 * 业态定位 商业业态定位 商业现状：成熟的核心商圈以服饰为主，县城尚缺乏成熟的上规模餐饮娱乐综合设施，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补东海商业缺失的作用。 城市规划：利民路为政府力图打造的城市休闲大道，本项目政府定位为“不夜城”。 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。 通过上述分析，本项目商业规划为： 特色商业街+主力店+社区型商业 主要包括三大区—— 时尚精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区 购物中心+特色主力店 集中式商业 主力店+街铺 新世纪商业广场 超市、卖场及休闲、娱乐设施 街铺+主力店 水晶公园 服饰为主 步行街 东海步行街 文化用品 步行街 晶都文化广场 餐饮（羊肉一条街）、娱乐 步行街 东盛城市大道 步行街 商业形式 服饰为主 业态规划 晶都商业广场 现有/在建项目 商业业态定位 现有/在建项目：缺乏既有商圈氛围支撑，低层次竞争 位置：沿利民路两侧、果园路一侧。 功能：区域性。 对象：服务全县城乃至辐射周边地区。 业态：餐饮、娱乐、休闲等，与东海核心商圈形成错位，互为补充。 规模：2万㎡左右。 形式：1-3层街铺、主力店，利用中心广场营造氛围。 商业业态定位 配套服务型商业： 便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗 位置：在社区内部。 功能：为社区增值，展示社区形象。 对象：服务社区内业主以及周边居民。 业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。 规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000㎡。 形式：1-2层底商或街铺。 一般城市居住区商业设施指标 合理服务半径 人均商业建筑面积 类 别 居 住 指 标 800-1000m 0.7-0.91㎡/人 商业业态定位 规模较小，服务邻里 以社区内部商铺为主的商业形态 位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 1-2家品牌主力店带动适当规模 以商业街街铺、少量集中商业为主的商业形态 休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能 条件 邻里型商圈 销售难度增加 不具有商脉特征 区域性商圈 符合开发、销售目标 具有商脉特征 区域中心型商业 项目条件与契合度分析 定位 社区型商业 商业业态定位 客户定位 功能定位 业态定位 产品定位 市场商业以街铺为主，步行街以街铺为主要价值点； 产品形式上，从1-3层街铺到挑高产品，1-2层结构最为普遍； 街铺一层价值最大，2层至多以住宅价格销售； 市场产品面宽3-4m，进深8-12m； 访谈显示，消费者最认可独立产权街铺。 特色商业街 由商业街区组成，1-2层结构的街铺，局部挑高LOFT形态设计，单层面积40-60㎡为主，一般不超过100㎡，丰富和完善特色商业街的业态组合。 主力店 置于特色商业街的中心及两端， 2-3层结构，500-1500㎡，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。 社区型商业 与特色商业街产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构，与住宅布局融合。 产品多元化，领先于市场。 KTV 特色餐饮店 次主力店 一层分割为街铺出售，二层部分可分割销售 挑高 1-2层铺 1层铺 商业街区由1-2层、挑高街铺组成 商业产品定位 注：产品定位参考消费者、业内人士访谈结果。 东海县核心商圈区域 专业物业管理公司服务 2.5万㎡的商业规模 商铺 基础价值 价值点 归纳 招商销售模式创新 功能组团 主力店品牌的影响力 外延点 领先的项目定位 产品规划多元化 与住宅综合形象 拓展点 商铺可以实现项目的基本价值，而拓展点和外延点是项目价值快速实现以及提升的最终保证。 以街区形式和通过经营形式和业态的差异化形成本项目商业的核心竞争力。 *