万科城商业街销售策划方案.doc

万科城商业街销售策划方案第一部分：项目概况分析　　1、??????? 项目基本概况　　2、??????? 项目SWOT分析　　3、??????? 区域市场环境概况分析　　4、??????? 投资客户群体特征分析　　第二部分：项目概念性推广建议　　1、??????? 项目案名建议　　2、??????? 项目推广宣传主题建议　　3、??????? 媒体钞作推广方向及内容概要计划　　第三部分：项目营销推广策略建议　　1、??????? 营销阶段时间节点设定计划　　第一部分：项目销售策划核心思路　　主题词：街铺? 投资? 算帐　　一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品　　因为：1、街铺，才是投资之王。　　2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报　　3、有众多投资者争相追捧。　　二、市场反应　　1、一些小型项目，其街铺数量有限，无须大量推广，即告售完。　　2、部分“伪街铺”项目在销售。例“东大街”“东方茶宫”　　3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。　　三、客户特点　　高端投资市场　　一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。这样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武警、部队等多方面人士。　　他们共同的特点是：算帐清楚　　不易被小诱惑引导　　虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。　　四、常犯错误　　藐视投资者　　“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1-2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。　　一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。　　五：销售核心　　决不仅仅是只依靠绚烂的包装，还要把投资者的帐算得清清楚楚。　　对应策略：必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上，方能实现销售。　　市场比较法　　收益还原法　　项目概况分析　　1、??????? 项目基本概况　　? 地理位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园，坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。紧邻华为技术、新天下集团软件城、富士康等大型高新技术科研基地，距离梅林关口约5公里，距离福田中心区约8公里。　　??????? 整体占地：397883.5平方米　　总建筑面积：437670平方米?　　? 商业建筑面积：30000平方米（其中一期22000平方米，二期8000平方米）　　住宅建筑面积：397883.5平方米?　　??? 建筑覆盖率：低于30％　　绿化率：大于30％?　　容积率：1.1?　　? 规划人口：约计4000户　　2、??????? 项目SWOT分析　　S--项目优势分析　　ü 全部为独立式商业街铺，最为商业投资者所青睐；　　ü 绝大部分街铺结构尺寸合理实用，门面进深比例适当，无过多异形商业铺面，实用面积空间良好；　　ü 从建筑规划特点看，异地风情建筑特点，临湖相伴，绝含风情休闲商业氛围；　　ü 龙岗卫星城/城市化高速进程，龙华坂田、坂雪岗关外邻近区域市场发展空间大；　　ü 休闲娱乐综合性街区商业，大型社区商业圈街铺目前最为商业投资市场关注方向；　　实力发展商--万科品牌的后盾；ü　　ü 独立集中的大社区商业品牌--万科新造城运动的商业休闲天地　　ü 坂雪岗片区高档次大型商住社区以及高新产业园区众多高消费群体的商业消费支持力；　　高新科技园区基地远大的升值前景；ü　　ü 多个著名商家（百货、餐饮）品牌组合，多功能性商业业态的架构补充，创造社区商业新典范；　　ü 后期物业管理以及经营管理精细、出色的规划与推广，打造红火商业经营氛围；　　ü 项目周边道路规划完善，辐射通达区域广泛，交通可谓四通八达。　　W--项目劣势分析　　商铺总价高，首付高；ü　　ü 项目周边商业气候缺乏，存在培育期经营风险；　　项目周边部分便利性商业业态的租金水平较底；ü　　ü 市场客户群体对项目区域商业销售价格的评估水位并不显高，观望性强烈；　　O--项目机会点分析　　ü 区域卫星新城/郊区城市化进程的推进，提供市场发展空间；　　ü 主力商业经营商家的招商进入，项目整体商业经营氛围具备更实际的引导性以及借鉴性作用，提升投资者出租创收的信心；　　ü 包围于多个高新技术产业园地之中，商业经营具备良好高素质高消费能力支持；　　ü 城市规划4号地铁、轻轨的建立，区域距离以及畅通情况更为乐观；　　ü 区域开发建设（商住社区、高新基地等）的区域引动。　　T--项目威胁点分析　　1、邻近中海等新商住社区的商业影响；ü　　ü?? 龙华、布吉、龙岗中心区商业氛围的竞争；　　其它同期销售商铺的影响；ü　　ü 部分不可预估情况（如：战争、非典）　　3、投资客户群体特征分析　　1、 核心商户圈：布龙二镇区域