保险资金投资老地产路径选择.docVIP

保险资金投资养老地产路径选择 　　摘 要 据2010 年第六次人口普查显示，全国 60 岁及以上人口为1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19 亿，占全国总人口的8.87%，比第五次全国人口普查分别上升了2.93%和1.91%。显然，我国老年人口已居于高位且正在加速增长，老龄化趋势带来的人口结构变革将会引发社会经济的一系列变化，给养老产业的发展带来了诸多挑战和机遇。“养老+地产”的组合意味着房地产开发模式的集约化和主题化。相对于传统地产项目来说，从前期的投资到开发环节的设计、施工再到后期运营管理，养老地产更多需要开发链条和服务价值链条的延伸。 中国论文网 /1/viewhtm　　关键词 保险资金；养老地产；投资路径 　　引言： 　　在整合社会资源发挥各行业优势的基础上，构建保险公司主导的投资体系和跨行业的联盟开发体系，通过房地产开发商和保险公司、医疗机构、专业管理机构的合作开发和运营，将投资、开发、运营三者角色分离，各司其职，各尽其能，有效减少成本和降低风险、提高效率，实现各参与方的共赢。 　　一、保险资金投资养老地产的主要模式 　　（一）直接投资 　　直接投资模式是指保险公司通过对自行或合作开发的养老地产项目直接进行资金投入的投资模式。 　　1.全资开发 　　全资开发是指保险公司在获取土地、工程建设和后期运营的过程中始终以自身为主导，全过程进行资金投入的养老地产开发模式。这种模式下保险公司对所开发项目拥有决定权和自主权，能按照自身特定的要求定制项目，根据投资计划按部实施，避免与合资方（合作方）产生决策和管理矛盾。保险企业以此模式开发的养老地产项目大多是与当地政府合作，在土地获取、社区规划、税费等方面有一定的优惠。但这种模式也存在很大的问题：一、资金需求量巨大。根据规定，保险资金不可直接从事房地产开发建设，所以在此模式下所需全部资金为保险公司自有资金，会给保险公司带来很大的资金压力和经营风险。 　　二、房地产开发经营链条相对复杂，需要高度专业性，保险机构无房地产开发经验和管理人才，自行对项目进行开发建设存在一定风险。三、与当地政府进行战略合作是一个长期磋商的过程，也存在一定的政策风险。 　　2.股权合作 　　股权合作模式是保险公司与房地产开发商、其他金融机构等联合成立股份公司，保险公司等金融机构提供资金支持和咨询服务，地产开发商则负责市场开发、工程建设等，投资收益按照股权比例合理分配。这种模式既有效规避了保险公司盲目投资养老地产带来的风险，又充分发挥了保险公司等金融机构的资金优势和开发商的技术支持。与全资开发模式相比，这种模式投资风险较小，初始投资少，可节约开发成本和管理成本。另外在项目开发过程中，可以集合保险公司原有客户的特点和需求，对养老社区的选址、规划、设计等方面进行针对性的产品研发，全面适应老年客户的需求。 　　3.股权投资 　　股权投资模式是指保险公司不直接参与项目的经营管理，而是通过对养老地产项目或房地产公司持股来获得利益回报。在此模式下保险公司可以在资源投入较少的情况下获得项目租售和后期运营中的收益，且办理股权过户和登记手续便捷，产生税费较少。但采用这种投资模式要承担项目在运营过程中的风险，一旦发生亏损不能及时退出。有统计资料显示，2014 年第一季度，包括中国人寿、平安人寿、太平洋人寿等10余家大型保险公司在内成为17家地产股（不包括港股）的前十大股东。其中，中国人寿分别持有万科、华侨城、北京城建、宜华地产、海博股份、海宁皮城等6家公司股份，成为持有地产股家数最多的险资企业。这些投资地产公司的险资企业不但保证了保险资金的稳定性，也充分享有开发养老地产项目所带来的收益。 　　（二）间接投资 　　间接投资模式是指保险公司通过投资由养老地产衍生的金融创新产品间接投资不动产。这种模式可以避免不动产直接投资资金需求大、期限长、专业和管理能力要求高的缺点，通过发行金融产品实现投资资金的快速回笼，同时保险公司拥有项目或公司股权，可以得到相应养老地产项目开发、经营收益和资产增值收益。 　　1.私募股权投资基金（PE） 　　私募股权投资基金（Private Equity），又被译为股权投资基金，产业投资基金等，具体是指通过私募形式对非上市企业进行的股权投资，在交易实施的过程中附带考虑了将来的退出机制，通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金的来源一般为个人、风险基金、养老基金、保险公司等，收益相对稳定，投资期限长，但流动性较差，不能像股票或 REITs 产品一样在二级市场交易。私募股权投资作为直接融资的重要手段，将有资金实力的机构加入到投资行列，减轻保险公司自身的资金压力，共同解决养老地产资金缺口大、持续时间长的问题。 　　2.房地产信托投资基金（REITs）