指数草稿.docVIP

PAGE PAGE 19地价指数的概念、特点、目的和意义（一）概念地价指数是一个相对数，是指运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成相对于某一基期地价水平的相对百分比所得到的指数，是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。具体地说是编制者对市场上繁杂的、数量较多的、条件各异的地价资料进行归纳、整理、计算出一组能够反映地产市场总体变化的相对数字。（二）特点1.普遍特征地价指数是一种物价指数，具有其它物价指数如商品零售价格指数、股票指数的共同特征：都是一种相对数，都反映一定事物的价格随时间变化的趋势和幅度。2.特殊性（1）惰性, 无须频繁公布 土地使用权出让（土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。）年限通常是40-70年，房地产开发的周期一般也要2-3年，置业投资周期（房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。）少则8-10年，长则20-30年甚至50-60年，土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，其变化不如一般物价那样迅速和剧烈，从而使地价指数变缓于其它指数的变化，表现出一定的惰性。这一特性也决定了地价指数不必按日或按月计算，只须按年、半年或季度来计算。（2）异质性异质性，主要是产品之间不可替代。在土地市场上交易的每一宗土地在面积、位置、用途、价值、收益能力等方面存在程度不同的差别，使得不同宗地的价格往往无直接可比性。因此，为了考察地价的变化，就必须把各个交易样本按一定的原则综合在一起，得出一个能反映总体地产市场价格的指数。（3）地域性土地位置的固定性决定了土地市场具有区域性特征。（4）涨跌不同步性就一个城市来讲，不同类型用地的价格对各种影响因素的敏感性是不同的，价格变化最敏感、涨跌幅度最大的首推商业类用地，而工业用地的地价的敏感程度就差一些。（5）总体趋势上升性土地是一种不可再生的稀缺的自然资源,而人们对土地的需求则是持续增加的，所以地价呈不断上涨的趋势, 因此地价指数总体趋势也将是不断上升的。3.目的和意义（1）为当地政府进行宏观调控、制定地价政策提供依据（2）为房地产开发商进行投资决策和规避风险提供指导（3）为房地产中介服务机构进行业务处理提供方便（4）为置业者进行置业决策提供参考二、地价指数的分类和地价指数体系（一）地价指数的分类1．按照反映对象的不同可以分为分类个体指数和综合指数(总指数)。分类个体指数主要指具体用途的地价指数，如商业地价指数、住宅地价指数、工业地价指数。2．按照基期的不同可以分为定基指数和环比指数。3. 按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。4. 按照区域大小分为地市级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省区域地价指数和全国总体地价指数等指标。（二）地价指数体系要全面的反映地价的变化动态，就要建立完整的地价指数体系。国内很多学者提出了不同的构建地价指数体系的构想，总结共有以下两种体系的构想：1．人大的叶剑平提出地价指数体系应能反映商、住、工三类不同用途的土地的价格和总体价格的变化情况。为了全面了解地价变化的趋势、幅度还应分别编制定基和环比指数。 2. 有很多学者认为编制的地价指数，在城市内部，应当编制分级地价指数和分类地价指数；在一些大城市，其内部差异大，还可以有分区地价指数；如果再细分，还有分级分类地价指数等等。而所有的地价指数，还可因基期的不同，有定基地指数和环比地价指数，用以反映地价的动态。 3．王万茂等提出建立市地地价批体系的构想。三、我国城市地价指数编制的难点地价指数编制的最大难点是对“同质可比性”要求的满足。所谓“同质可比性”要求, 即在地价指数的编制中, 报告期地价与基期地价的内涵应保持一致,可直接进行对比。地价指数编制的这一难点在很大程度上是由于城市内地价内涵的差异所造成的, 一般来说, 可通过样点地价的修正(即地价内涵的统一)来解决。四、编制指数价格的技术路线编制城市地价指数的技术思路主要有两种：应用特征价格法和加权平均法。1. 特征价格理论与地价指数的编制（1）特征价格的基本理论特征价格理论认为, 一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的楼层、朝向和是否有保安服务等特征) , 商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时, 商品的价格也会随之改变。特征价格理论可用Hedonic 函数简单的表示如下:P = h (c1, c2, ?, cn) 其中: P —— 商品价格;　 ci—— 该商品的第i 个特征( i = 1, 2, ?, n)。（2）对于房产价格指数的编制, 特征价格的