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关于不动产统一登记建议 　　我国多年来实行不动产登记权和管理权一体化的行政管理模式，谁管理谁登记，形成了现在分部门多头登记的局面。为了解决这一弊端，2007年《物权法》第10条明确规定，国家对不动产实行统一登记制度，以明确不动产的归属，发挥不动产的效用，更好地保护权利人的物权。2013年11月20日国务院常务会议明确指出，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，行业管理和不动产交易监管职责继续由相关部门负责。不动产统一登记制度就是要实现登记权与管理权的分离，这种设计是符合我国国情的：我国人多地广，经济社会变动频繁，由一个部门负责不动产的统一登记，再让它负责全部不动产的管理，是管不过来的。目前国土资源部正在会同相关部门进行顶层设计，笔者根据基层工作经验提出一些思考与建议，以便顶层设计利于市、县级基层部门操作。 　　一、机构人员要“联网” 　　整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是本轮国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。首先，国土资源管理部门设立不动产登记局，根据不动产登记类型下设国有土地房屋登记科、集体土地房屋登记科、林权登记科、农村土地承包经营权登记科等相关职能科室。其次，相关行业管理部门还要保留原来的不动产登记科室。我国不动产登记实行的是实质性审查的登记办法，工作面广量大，国土资源管理部门里的不动产登记局不可能负责起所有不动产登记的全过程。而各行业管理部门在工作中掌握了大量的不动产基础信息，可以较好地完成不动产登记信息的资料收集、鉴定等基础工作，因此，相关行业管理部门非常必要保留原来的不动产登记科室，其机构和人员实行双重管理，即，工作人员的人事管理权属于相关行业管理部门，升迁或变动要征得同级不动产登记局的同意，且允许根据工作需要人员单向向不动产登记局流动；工作上要绝对接受同级不动产登记局的业务指导。这样的组织架构可以较好地保障国务院关于国土资源管理部门负责两头――指导和监督的要求，并体现了和相关行业管理部门的内在联系。组织“联网”形成了不动产登记的共同责任机制，也为信息联网、信息平台建设提供安全保障。再次，政府成立不动产登记委员会。不动产登记的大量工作都在市、县这一行政级，因此市、县人民政府须成立不动产登记委员会，负责本行政辖区内不动产登记工作的整合、协调，这样才能保障不动产登记的“组织网”、“信息网”平稳顺畅运行。 　　二、统一技术标准 　　统一不动产登记部门是表象，体现不动产的整体性，不动产内在逻辑的统一才是不动产统一登记的真正内涵。目前各类不动产确权登记的内容、要求都是各行业管理部门自己搞的，登记簿册、权利证书不一定符合不动产统一登记的要求，建议在今年我国出台《不动产统一登记条例》及相关技术标准前，适当停止相关工作，留下空白以待完善。根据不动产登记的现况，统一技术标准应明确下列问题。 　　（一）整体性原则 　　不动产包括土地及其定着物，土地和定着物互为存在的前提条件，不同的不动产的区别主要在定着物的不同，土地在其中主要发挥承载力的功能。不动产统一登记就是以土地为核心的登记，只要定着物，比如建筑物，需要登记，那么土地和定着物在一起登记就行了，即，一个登记簿册，一个权力证书。比如，目前城市里的单位都有两个证，一个是国有土地使用证，一个是房屋所有权证，由于两个政府职能部门登记办证，互为独立、互不衔接，原本是一个整体的不动产被人为地分裂为两个部分，给经济社会运行增加了许多成本。不动产统一登记后，不动产的评估机构也应该整合，现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体，市场上只能是一个整体价格，不动产价格等于土地价格加上房屋价格，但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格，这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑，致使土地、房屋评估市场混乱，不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地，可以先进行预登记，等建设工作完成后再进行正式登记，这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的，农民集体土地所有权当然可以单独登记造册，核发证书，确认所有权。 　　（二）土地分类标准与行业管理分类标准的衔接 　　2007年国家颁布了《土地利用现状分类》（GB/T21010 - 2007），国土资源管理部门已经在土地调查、土地登记、土地执法等工作中执行了这个标准，但是其他行业管理部门由于自己行业管理的需要或工作惯性使然，在不动产登记工作中执行得不好。行业管理部门的分类，大多从定着物的用途角度进行分类，便于行业管理，一般与土地分类能够进行衔接，比如，住建部门的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB/50137-2011）就比较细致。再比如《森林法》第4条规定，森林分为五类：防护林、用材林、