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齐齐哈尔商务预报 齐齐哈尔市房价持续上涨的成因分析文章来源： ?? 作者： ?? 发布时间：2010-09-10 15:07:40 近几年，房屋价格，特别是居民住房价格过快上涨已经成为经济运行中的突出问题。这不仅因为房价是个宏观经济问题，而且还因为其直接影响到居民的生活。剖析房价上涨的特点及成因，对促进齐齐哈尔市经济平稳健康发展，有效解决民生问题具有重要意义。 一、当前房价上涨的基本特点 房价呈现出持续上涨的势头。2006年以来，齐齐哈尔市商品房屋平均销售价格持续上涨。在2006 -2009年期间，商品房屋平均销售价格分别上涨3.0%、16.7%、11.8%和32.2%。今年上半年，全市房价继续在高位运行，商品房屋平均销售价格3251.0元/平方米，比去年同期增长31.2%，增幅比去年同期高出10.6个百分点。 二、推动商品房屋销售价格快速上涨的主要因素 当前房价快速上涨是诸多因素共同作用的结果，既有经济快速发展、城市化进程加快、居民住房消费观念转变、房地产开发成本增加等因素，更有投机炒作等因素的影响。 (一)旺盛的需求成为推动房价上涨的主要动力 1、经济持续快速增长、居民消费结构升级拉动住房需求增加 房地产快速发展是国民经济持续快速发展的必然结果。2006年到2009年，齐齐哈尔市GDP总量由473.6亿元增长到 690.5亿元，扣除物价因素，年均增长10.8%，经济的较快增长客观上为较强的住房消费能力创造了基本条件。 国外经验表明，住房需求的强弱与一国经济发展阶段密切相关。按人均GDP的水平划分，可以将工业化进程大体划分为“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。对应的人均GDP分别为起步阶段300美元左右，起飞阶段300-1500美元，加速阶段1500-10000美元，成熟阶段10000美元以上。根据美国、日本和德国等发达国家房地产业的发展规律，在起步阶段，人们储蓄能力不断积累，住房支出比重显著上升；加速阶段，消费结构发生了根本性的变化，住房支出快速提高，进而带动房地产业跳跃式发展；在成熟阶段，人们将改善住房质量作为主要目标。2009年齐齐哈尔市人均GDP 达到1862.0美元，正处在加速阶段，房地产市场比较活跃。 2、居民收入提高加大了住宅的有效需求 近年来，齐齐哈尔市居民收入水平不断提高，城镇居民收入的持续增长，促使住房的消费需求持续旺盛。从2006年到2009年，城镇居民人均可支配收入由8000.5元增加到 11986.6 元，增长 49.8% ；2009年末齐齐哈尔市城乡居民储蓄存款余额高达533.3亿元，比2006年末增长51.7%。客观上具备了较强的住房消费能力。随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。 3、城镇化进程加快增加了住宅的消费需求 近年来城市建设加快，拓展了城市的发展空间，城市基础设施逐步完善，交通便利，带动了房地产市场的发展；同时，城市拆迁改造的加快形成了较多的拆迁户，增加了住房需求，推动了房价的上扬。外县区居民购房意愿加强。一部分外县区购房者是为了今后退休养老提前做准备。另一部分是为了让孩子可以享受市区内良好的教育资源。 （二）流动性过剩和投资性购房加剧了房价上涨的压力 1、银行流动性过剩助长了住房的需求膨胀 由于房地产贷款被商业银行列为优质资产，发放房地产贷款成为商业银行的积极选项。在目前银行存在流动性过剩的大背景下，商业银行间为争夺房贷市场的竞争相当激烈。基于对未来房价上涨的预期，购房者对购买住房需求也空前高涨，这两股力量相互作用，致使大量的远期需求也开始转化为即期需求，表现为住房信贷的快速膨胀。需求的过度膨胀，反过来又拉动了房价的进一步上扬，于是就形成房价上涨—需求膨胀—房价上涨的恶性循环。  今年上半年，齐齐哈尔市房地产开发投资本年资金来源合计中，个人按揭贷款4.3亿元，占本年资金来源的12.9% ，同比增长99.5%。比同期本年资金来源合计增幅高45.7个百分点。 2、投机和投资性住房需求推动房价的继续上扬  投机和投资性住房需求主要是为了出售、出租或保值而形成的需求。房价的持续快速上涨，刺激了对未来房价上涨的预期，导致不少购房者将购房作为一种投资（投机的）的手段。从房价形成的机制来看，投资保值