第六 房地产价格评估1.pptxVIP

1 第一节 房地产价格特征及其构成 房地产价格是房价和地价的总称，房地产价格评估是按照一定的程序，采用科学命题的方法对房地产价格进行量化的过程。 第六章 房地产价格评估 房地产价格是房屋建造经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的货币表现。它是整个价格体系中的一个组成部分。由于房地产属于不动产，与其它商品相比在价格上有其自身的特点，所以房地产价格又形成一个相对独立的价格体系。 2 一、房地产价格的特征 1 ．房地产价格区域性强。 2 ．房地产价格的形成受自然条件影响大。 3 ．房地产价格的变异性较大。 4 ．房地产价格主要由需求决定。 5 ．房地产价格的政策性。 6 ．房地产价格的长期上升趋势。 3 三、房地产价格形式 1 ．按流通形式分，房地产流通存在着出售和出租两种形式，与之相对应的有出售价格和出租价格。 2 ．按价格构成分，有以下几种形式： （1）福利价格 （2）成本价格 （3）商品价格 3 ．按生产价格形式分：有重置价格和原价两种。 重置价格是指在当前的建筑技术、建材价格、人口费用和其它有关费用等条件下，重新建造与原有房屋在结构、式样、质量等条件基本相同的房屋所耗费用。 原价，是指种类房屋在原来建造时所花的费用。 4 ．按房地产价格的管理形式分：有国家指令性价格、国家指导性价格、市场调节价格等。 4 四、房地产价格构成 从理论上讲，房地产价格=地产价格+房产价格。下面我们就地产价格和房产价格的机构给以分别阐述。 （一）地产价格的构成。 土地是一种天然存在的自然物，按照马克思主义经济学的理论判断，土地没有价格，但是由于土地具有稀缺性，并且存在着对土地所有权和土地使用权的垄断的行为，因而使土地权属关系成为一种经济关系，获得土地所有权或使用权的人必须为此付出经济代价，即对土地的所有权要在经济上得以实现。所以土地价格实际上地租的转化形态。计算公式如下： 式中 V--------土地价格； R--------地租； r---------利息率。 5 这是土地价格的基本形式。并表现为：土地价格与地租成正比。 城市地产价格构成主要有三部分： 1． 城市地租。 2 ．征地、拆迁、安置费用，根据我国有关法律规定租用土地者必须对原有土地所有者或使用者给以征地拆迁费等经济补偿。 3 ．城市土地开发费及开发利润：城市土地开发主要是指平整土地和基础设施配套过程。 （二）房产价格的构成 房产价格是由建筑成本和利润两部分构成的。 房产的利润是房地产开发经营企业的利润。一般按成本利润率计算，为成本5~10%。 6 第二节 房地产价格评估原则和程序 一、房地产评估程序 房地产价格评估程序主要包括五个步骤：申请评估-----受理-----查勘现场-----综合作业-----复核。 1 ．申请评估。 2 ．受理评估。 （3）评估日期和评估时期的确认。 （4）确定评估方法。 （5）拟定评估计划。 3 ．查勘现场。 4 ．综合作业。 7 二、房地产价格评估原则 1．公平原则。 2 ．均衡原则。 3 ．变动原则。 4 ．最有效利用原则。 5 ．收益递减原则。 6 ．供求原则。 7 ．替代原则。 8 ．依法原则。 9 ．房地分离评估综合计价原则。 8 第三节 土地价格评估方法 一、收益还原法 收益还原法是评估房地产价格的主要方法，又称收益资本化法、地租资本化法，是指将土地的纯收益或预期能够产生的纯收益按一定的还原利率折算为现实价格加总。算出土地价格的方法。 1 ．收益还原法的计算公式。假设纯收益，还原利率或称利率是已知的）公式的假设前提这：①a每年不变；②r每年不变且大于零；③年限无限。 9 式中V-----土地价格； a-----土地纯收益； r------还原利率。 在有限年期及其它因素不变的情况下，该公式为： n为使用房地产的年限或仅有收益的年限。 10 2．求土地纯收益a的方法。 土地的纯收益是在正常情况下土地每年总收益与总费用之差。 3 ．资本还原率的确定。由于土地投资具有资金占用量大、投资回收期长的特点，所以对土地的投资存在着较大的风险，在选择还原率时必须考虑投资风险和通货膨胀等因素。 例：某块土地地上有宾馆、商店、游乐场等设施，经测算每年总收益为400万元，年经营费用为300万元，按商业投资平均年利率为20%计算，该块土地售价为： 11 二、市场比较法 市场比较法是用将要被估价的土地与已经定价成交的土地，加以比较对照，以求得待估价地产的合理价格的估价方法。 运用市场比较法应具备以下条件： 1． 房地产市场比较发达。 2 ．评估对象与比较实例物均能显示出各自具备的条件。 3 ．比较案例与待评估项目的市场供求关系一致。 4 ．评估对象与比实例之间要有较