房屋租赁中风险防范.docxVIP

重庆向道律师事务所 PAGE11 / NUMPAGES11 房屋租赁中的风险防范 ? 目录 1、房屋出租的几个基本常识 2、无效租赁合同 3、租赁合同的登记备案 4、租赁房屋的维修责任 5、租赁房屋的拆迁补偿 6、承租人的优先购买权 7、租赁房屋被拍卖、抵押、查封 8、房屋转租时的几个注意事项 9、租赁合同的解除 ?一、房屋出租的几个基本常识? 　?（一）口头租赁合同的有效性 　　《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效。 　（二）公房可以出租、转租 　　《城市房屋租赁管理办法》第4条规定，“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、转租。 　（三）出租房屋须缴纳税费 　　房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费进行约定，可以约定全部由一方缴纳，也可以按国家税法规定方式缴纳，避免产生纳税争议。一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土地使用税、增值税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。房产税、城镇土地使用税、增值税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，各地方制定的标准不一样;印花税：按租赁金额的千分之一贴花。 　（四）不得出租的房屋 1、未依法取得房屋所有权证件的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、房屋权属有异议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、房屋已抵押，未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。 （五）房屋租赁合同常见无效的情形 1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效； 2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效； 3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效； 4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效； 5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效； 6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效； 7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效； 8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。 （六）买卖不破租赁 关于适用“买卖不破租赁”须承租人实际占有标的物。根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但“买卖不破租赁”的构成要件包括： 1、租赁合同和买卖合同均合法有效； 2、出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物所有权变动给了买受人； 3、租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。但是，如若租赁合同未登记，承租人也未占有使用房屋，此时房屋仍处于出租人占有状态下，房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担，相应的法律后果也不应由买受人承担。 二、遇到无效租赁合同怎样处理 （一）常用处理方式 按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。 （二）专项处理方式 1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效的处理 这种《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。 2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效的处理 违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无