第八 城市住宅经济.pptVIP

第一节 住宅的特征与属性 一、住宅的自然特征 耐久性 不动性：市场的区域局限性；使用权与所有权分离的普遍性 环境共有性： 第一节 住宅的特征与属性 二、住宅的经济特征 昂贵性 异质性 区位性 外部性 绩优性 房产与地产的合一性 投资收益性 资金杠杆性 联合国人居中心《世界人居报告》： 一套住宅的平均价格是住户年收入的2-3倍最为合理；超过5就会使大多数家庭买不起房子。 第一节 住宅的特征与属性 三、住宅的社会特征 作为人类生存的基本条件，是人权的重要组成部分 维系家庭、关系福祉 体现公平、衡量进步 联系社区、稳定社会 承载文化、寄托民俗 第一节 住宅的特征与属性 四、住宅的属性 住宅的商品属性：大批量作为商品交易是在工业化和城市化浪潮之后 住宅的福利属性： 住宅物贵价高 国家责任 第二节 住宅的供求与流通 一、住宅的需求 1、住宅需求及其相关概念 住宅需求：各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量 住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产 住宅服务流量：单位时间里住宅向居民提供价格服务的数量 第二节 住宅的供求与流通 2、住宅需求的性质 住宅投资：出于盈利目的购买住宅的所有权 住宅消费：出于消费的目的购买住宅的使用权 业主自用：购宅自用 第二节 住宅的供求与流通 3、住宅需求的阶段 (1) 温饱阶段——基本的住宅需求。 在经济不发达、 生活水平仅够温饱状态时, 人们对于住宅的需求只能是满足最低要求的量和质。通俗地说,就是 “每人一张床” 。这种住宅, 属于生存型。 (2) 小康阶段——标准的住宅需求。当生活水平提高到小康阶段后,人们对住宅的需求就趋向标准化——各项设施配备齐全、功能分区合理、 饮食起居不受干扰的永久性标准化住宅。 住宅成套率达到 100% , 人均居住面积在 8 平方米以上, 实现 “每户一套房” 。这种住宅, 属于卫生型。 (3) 富裕阶段——舒适的住宅需求。 在经济高度发达、 生活水平迈向富裕以后, 人们对于住宅的需求就日益提高为私密性和舒适性了。即每人有足够的居住与活动空间、 有停车泊位、 有户外场所、 有周全的服务等等。人均居住面积在 12 平方米以上,做到 “每人一间房” 。这种住宅, 属于享受型。 第二节 住宅的供求与流通 3、住宅需求的阶段 (1) 温饱阶段——基本的住宅需求。 在经济不发达、 生活水平仅够温饱状态时, 人们对于住宅的需求只能是满足最低要求的量和质。通俗地说,就是 “每人一张床” 。这种住宅, 属于生存型。 (2) 小康阶段——标准的住宅需求。当生活水平提高到小康阶段后,人们对住宅的需求就趋向标准化——各项设施配备齐全、功能分区合理、 饮食起居不受干扰的永久性标准化住宅。 住宅成套率达到 100% , 人均居住面积在 8 平方米以上, 实现 “每户一套房” 。这种住宅, 属于卫生型。 (3) 富裕阶段——舒适的住宅需求。 在经济高度发达、 生活水平迈向富裕以后, 人们对于住宅的需求就日益提高为私密性和舒适性了。即每人有足够的居住与活动空间、 有停车泊位、 有户外场所、 有周全的服务等等。人均居住面积在 12 平方米以上,做到 “每人一间房” 。这种住宅, 属于享受型。 第二节 住宅的供求与流通 4、影响住宅需求的因素 (1) 住户收入因素 第二节 住宅的供求与流通 (2) 住宅价格因素 即价格的变化(Δ R/ R)引起的住宅需求的变化(Δ Q/ Q)的幅度 Ep 第二节 住宅的供求与流通 (3) 人口与家庭因素 职业构成：相对来说, 行政管理人员、 专业技术人、 文化教育人员, 由于工作性质的需要, 会比一般工人、 职员、 店员等的住宅需求量更高; 年龄构成：如果城市人口是青年型的, 无疑会比老年型的提出更高住宅需求,因为会有更多的年轻人进入婚龄、 组成家庭、 并要求独立拥有住房; 家庭构成：传统的主干家庭, 一般由直系超过两代以上的亲属组成,它们人口较多; 而现代家庭则往往分裂成一个老人户家庭及一个或多个核心家庭(即夫妻二人加一未婚子女)。这样, 家庭日趋小型化, 从户均 5～6 人变为 2～3 人, 由此派生的住宅需求也随之上升。 第二节 住宅的供求与流通 二、住宅的供给 1、住宅供给及其相关概念 住宅供给：由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程。 存量供给：令住宅存量在数量上得到增长，它与住宅生产相关，是一种为大家熟知的、显性的供给方式。 流量供给：令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高 住宅状况 住宅特征 第二节 住宅的供求与流通 2、住宅供给的方式 住宅生产 住宅改进 住宅维护 第二节 住宅的供求与流通 3、影响住宅供给的因素 住宅价格因素 要素投