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新常态下BL房地产项目的营销策略第三章BL房地产项目的内外部现状分析第一节BL房地产项目概况一、项目隶属本文的研究对象BL房地产项目隶属于长兴德信置业有限公司。长兴德信置业有限公司成立于2011年1月21日，注册资金人民币2000万元，由浙江德信置业有限公司全权控股。公司现有员工23人，均属大专以上学历，涉及企业管理、工民建、法律、会计、营销、计算机等不同专业，其中国家一级注册建筑师1名，高级工程师1名、经济师1名、会计师1名。公司主要是依托于具有丰富房地产开发经验的其控股股东浙江德信置业有限公司管理体系之上。浙江德信置业有限公司，成立于1995年9月，注册资本3.07亿元，是一家集投资、开发、管理于一体的房地产开发企业。公司目前具备房地产开发一级资质，拥有近20家控股和参股子公司。公司开发项目辐射长三角地区，并逐步向全国房地产市场扩张。已成功开发了杭州“德信·银树湾”、“德信·泊林公寓”、“德信·早城”、安徽合肥“德信·文锦新城”、“德信·国际丽晶城”、安徽广德“德信·蓝庭国际”、浙江湖州“德信·山水名城”、“德信·枫华府第”、“德信·玫瑰山庄”、“德信·溪山美墅”、浙江金华“德信·江滨花园”、“德信·东溪花园”、湖南长沙“德信·湘江国际”、江苏连云港“德信·世纪花城”等30余个项目，积累了丰富的房地产开发经验，连续多年荣获“浙江省优秀房地产企业”、“省级重合同、守信誉企业”、“纳税大户”等荣誉称号。二、项目基本信息BL房地产项目位于长兴县经济开发区（原开发区管理委员会办公大楼所在地），南侧为欧尚超市，北侧为长兴第二水厂，东侧为区间路，西临经一路，与温德姆至尊豪廷五星级酒店隔街相对。项目小区主要为高层和小高层，布局合理，设施齐全，环境优美，交通便利，能充分满足客户工作与休闲的双向需求。项目总占地83.91亩，建筑用地面积约5.59万平方米，开发建筑面积约18.67万平方米（其中地上建筑面积14.47万㎡，地下建筑面积4.2万㎡），住宅建筑面积13.40万平方米、商业建筑面积0.49万平方米、配套公建面积0.098万平方米，容积率为2.50，绿化率30％。三、项目区位条件（一）位置条件本项目所在地为长兴经济技术开发区。长兴经济开发区西临国际花园城市长兴县城，东接太湖，北迎生态科教城，南靠综合物流园区，区位条件极为优越。成立于1992年的长兴经济开发区历经二十余年的建设，已被国务院批准升级为国家级经济技术开发区，并入围全国首批13个光伏应用集中示范园区。目前，开发区框架面积已拉开到26平方公里，已累计投入资金超过60亿元。区内建有总部经济园、韩资工业园、日资工业园、汽配工业园、海信工业园和科技创业园等六大专业园区，园区基础设施建设的品位和档次在省级开发区中处于领先水平。（二）交通状况长兴县位于长江三角洲中心位置，东临太湖，西枕天目，南望杭州，北接江苏，是上海经济区的交通枢纽。雄踞浙、苏、皖三省交界之地，区位优势明显。水陆交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里。两条国道、三条高速、三条铁路和一条年运量超过2000万吨的水道（长兴—湖州—上海）构成了发达的水陆交通网。从公共交通条件来看，本项目紧靠经济开发区经一路主干道，是“四纵六横”交通大动脉的主要组成部分，也是新建成投入运行的客运中心站与城区联系的重要通道。客运中心与杭宁高铁长兴站，加上周边城市次干道和镇域道路等，形成了便捷高效、快速的“零换乘”城市内外交通体系。显然，长兴经济开发区是“东网加密”工程的最大受益者之一，“四纵六横”、“两路一广场”（发展大道、站前大道及站前广场）城市交通网络的组建，将为经济开发区乃至整个长兴的发展提速提供强大动力。（三）配套设施近年来开发区的城市建设取得突破性进展，在紧紧围绕长兴县委、县政府建设山水园林型现代化中等工贸城市的目标过程中，积极实施“东扩、北延、南进、西控”，不断拓展城市发展空间，开发建成区面积较2000年底已扩大逾一倍。同时，随着城市公共基础设施的不断投入建设，城市承载功能日趋完善。日处理4万吨的污水工程、覆盖面积18平方公里的管道燃气工程以及利时广场城市综合体项目已陆续建成并投入使用；省内一流标准的太湖高级中学、长兴八小、中医院等相继建成；国际轻纺城、建材家具市场、二手车交易市场建成并成功营业；欧尚、华润、苏宁等卖场超市入驻，电子一条街的形成，增加了城市居民的购物选择权，也极大地改善了人居环境，提高了城市品位。第二节基于PEST框架的宏观环境分析13一、政策因素（一）国家最新房地产政策自2015年下半年以来，我国房地产经济利好政策频频出台，“330房贷新政”“二套房首付降至4成”“营业税免征期限5年改2年”“公积金新政”等。这些政策的叠加，均显示我国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变，旨在加快房企去库存