虚假按揭危害.doc

2010-09-10作者: 未知来源: 法律快车分享到：按揭贷款业务是我国商业银行近几年来逐步发展起来的金融服务项目。众所周知，随着我国住房制度改革的持续深入和国内经济的不断快速增长，商品房等大件消费品已成为寻常老百姓消费的热点。在政府为营造“新的经济增长点”的宏观调控措施的带动下，我国房地产业近几年来获得了较快的发展，国内也掀起了自建国以来的第二次“房地产热潮”。与此同时，我国商业银行的按揭贷款业务也经历了从零星试点到遍地开花，从老百姓闻所未闻到耳熟能详的过程。应该说，银行按揭贷款业务的发展是一件利国利民的好事。既有利于经济的增长，又可以解决老百姓的住房问题。因此，大力发展按揭贷款业务已成为我国商业银行实现经济增长的重要目标。　　但是，由于我国按揭贷款业务起步较晚，国内商业银行缺乏必要的经验积累，而我国目前有关按揭贷款的法律、法规又很不健全，导致不少假按揭现象的发生。这些假按揭现象极大地扰乱了我国的金融秩序，给我国商业银行的金融资产带来了巨大的风险。因此，如何辨认假按揭现象以及如何避免假按揭给金融企业带来的巨大风险，已成为摆在法律理论界和金融界面前的一个重要课题。　　蒲杰律师撰写的该篇文章凝结了他多年积累的心血和智慧，对实践具有较强的指导意义。为此，本站特刊出这篇文章。　　自1994年国内发放第一笔按揭贷款以来，截止2002年底，全国银行按揭贷款余额已经达到7,700亿元，按揭贷款已经成为了老百姓大件消费品的重要资金来源。可以肯定的是，在住房和汽车消费继续高速增长的同时，老百姓将普遍采用按揭贷款这一消费形式，各大商业银行必将继续把按揭贷款作为零售业务之首来重点发展。但是，由于按揭贷款在我国毕竟只有几年的发展历史，不仅制度规定不到位，而且对其特性的认识也不充分，加之在大力发展按揭贷款零售业务之初银行普遍缺乏风险意识，“假按揭”现象已经凸现出来。对于银行而言，识别“假按揭”现象是防范金融风险的重要措施之一。本文剖析了“假按揭”发生的原因和危害，揭示了“假按揭”中的作假手法，并提出有关防范“假按揭”的方法，以期对银行按揭贷款业务的规范操作、规避按揭风险具有裨益。　　一、“假按揭”产生的原因和危害　　经济活动中的“作假”现象不仅与经济利益有关，而且也与整个社会的诚信程度密切相关。购房按揭贷款中的“假按揭”现象，是开发商转嫁经营风险的手段之一，其产生原因主要有：　　 （一）为了急于摆脱项目定位失误、房屋滞销的经营风险，开发商单方制造“假按揭”　　 伴随着我国城镇住房制度、全国经济形势向好、城镇居民收入的不断增加、金融信贷的支持以及我国城市化进程的加快等方面的原因，我国房地产业得到了持续、迅猛的发展。与此同时，房地产企业开始得到了市场的无情磨练，对老百姓的消费需求有了深入的了解和把握。然而，不可避免的是，定位失误、销售困难的房地产项目也不在少数。由于房地产开发是资金密集型行业，一旦项目定位失误，带来的后果将是项目面临“崩盘”，银行贷款难以收回，开发商损失惨重甚至倒闭。因此，在项目定位失误、房屋滞销的情况下，开发商面临的压力将是十分巨大的，他们将千方百计地寻求“出路”。其中，“假按揭”就是开发商采用的手法之一。　　这种作假方式是：开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。采取这种方式，开发商能够尽快销售“完”房屋，收回投入，甚至实现获利。有的开发商在获取虚拟购房人取得的银行贷款后，将偿还银行贷款，但有的开发商则干脆携款潜逃。　　（二）为了增加房屋的卖点，开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制　　为了尽快销售房屋，开发商总会向潜在购房人介绍自己房屋的优势，其中，“零首付”无疑对购房人是具有很大吸引力的。不少购房人出于“零首付”的“优惠”，会与开发商串通作弊，进行“零首付”的购房操作。　　这种作假方式是：开发商与购房人协商，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，根据银行要求的按揭贷款成数办理贷款手续。采取这种方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，银行向购房人提供了售房总价100％的借款。这是一种隐蔽性较强的“假按揭”方式，对银行的风险同样是存在的。　　（三）银行工作人员收受贿赂、与开发商内外勾结是“假按揭”现象发生的原因之一　　根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第7条、《贷款通则》第26条、第27条、第28条的规定，银行办理贷款业务，应当完成对借款人的信用等级评估、贷款调查和贷款审批程序。但是，在实践中，银行工作人员却收受开发商的贿赂，内外勾结，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵虚假按揭的发生。事实上，不少“假按揭”都与银行工作人员的内外勾结有关。　　（四）银行过多强调“发展”，放松