商业地产如何转型.docVIP

　　主持人：　　尊敬的各位领导，各位嘉宾，以及新闻界的朋友们，大家下午好！　　欢迎来到商业地产中国行西安站现场，我是主持人，很荣幸今天参加这个讲座，更荣幸跟各位一起聆听各位老师们的演讲，与大家一起分享相关地产的专业经验，并且在讲座中的互动交流，希望可以解决每位来宾心中存在的疑难问题。　　下面介绍一下本次讲座的主办方，克而瑞中国信息技术有限公司，是以 HYPERLINK / \t _blank 房产信息和咨询服务为主营业务的一家 HYPERLINK / \t _blank 房地产信息及咨询服务供应商，特别要说明的是，咨询服务中商业咨询主要包含四个阶段，前期策划、规划设计、整合招商、后期运营服务。各位也可以从您手边的《克而瑞商业顾问白皮书》了解相关的内容。　　接下来我们将请出被业内誉为扭亏专家的商业地产老师陈倍麟女士，她从事商业地产40年，百余个操作案例，由她为大家主将商业地产的开发流程。　　陈倍麟：　　各位嘉宾，大家下午好！　　今天我要跟大家讲的，我的题目是“商业地产的科学开发流程”。讲三个问题：　　第一，中外商业地产开发流程的比较。第二，背北商业地产科学开发流程的结果。第三，中外商业地产项目开发的成功案例。　　最近大家都比较关注住宅市场限购以后，相对而言开发商有时间来关注商业地产的项目。中国的商业地产发展，随着经济发展的水平，人的收入递增，总归要用于消费，所以我们国家的战略，就是从出口拉动为主，现在转到了以扩大内需为主的发展战略上来，商业就是一个扩大内需非常好的平台载体。虽然我们西安跟内地的城市相比，它的经济消费力水平还是有一定的差距，但是在商业项目发展的速度上，它会有后发优势。我在这个行业已经干了40年了，可能大家不相信，我72年工作的，72年在城隍庙做了30年的经营商家，2000年离开城隍庙，做了自己商业地产的策划咨询公司，去年年初，就是2010年的年初，被克而瑞收购兼并，所以在克而瑞的平台上，到今年年底已经足足做了两年，就是说我在这个行业40年的经验和体会，我想借今天这个机会告诉大家，如果进入商业地产领域，你一定要把流程做对，如果流程做错的话，它就会产生一系列的后果和问题。　　我们先来看中外商业地产开发流程。我认为商业项目它能否成功的运作，主要是取决于我们的开发流程是不是对。国外它们做商业地产是定位前置，招商先行，我们国内是先建设后招商，这种情况在国内是比比皆是。但是今年我们接触到一些大的开发商，接触到一些大的项目，很多都开始前期要找咨询公司或者说设计单位来做调研、定位、规划，因为项目太大了，我们直接的反应就是马上找设计公司，今天在座有好几十位地产界的朋友，我想问，你们拿到商业项目，首先先找咨询公司的有吗？如果有的请举手。(6位)。　　我大概讲了十场，今天是我看到举手最多的，最少的一个都没有，我到福州去讲课的时候，一个都没有，海口大概将近两百号人，只有两个举手。说明什么？我们中国国内的开发流程，基本上拿到了以后先找设计单位，这是我们政府的一个开发规定，有的时候也会束缚、限制开发商的思路。为什么？地拍到了，政府说你要报归，然后才可以开建，规定拿到第一年要开建，如果两年不建的话，它就要收回土地，在这种背景之下，特别是我们拿大项目的时候，我们心中没底，会花费很长的时间纠结于到底怎么做。因此，这是我们中国的现状。　　我们先来看国外的商业地产开发流程怎么做。首先他们先选址，选址以后考察定位，然后选择管理团队，再进行招商，这个招商是主力店的招商。主力店招商完成了以后，开始找投资基金。国外的 HYPERLINK / \t _blank 房地产基金有基金，不是开发商自己拥有资金才可以开发，开发商没有资金，可以找投资基金，主力店找到了，找投资基金，跟投资基金说我这个项目很好，你来投我，然后投资基金进行评审，评审以后，如果说通不过，那么倒回去，重新选址、定位，进行招商。如果通过了，经过略微调整进入建设，建设后是开业营运，这是国外正确的开发流程，它把建设是后置的，主力店全部做完了，然后开始开建。　　我们国内怎么做？我们国内没有选址，我们叫“拿地”，土地还要招拍挂，有的时候一块土地挂出来，很多家开发商会去竞标。拿到地以后，马上就建设。一方面是政府催着你要报归，建的时候，发现这个商业项目定位怎么定，商家怎么进来，似乎开发商自己解决不了，然后到这个时候，它才开始想到要找咨询公司来考察定位。就因为我们建设是前置的，所以造成很多问题。　　考察定位完了，前几年我接触的项目，一般策划公司是一支团队，招商代理、经营管理又是另外的团队，它不能分开，实际上是商业地产整个产业链的服务，不能把它割裂，割裂会产生什么样的情况？前期调研出一份报告，后面找招商团队的时候，它觉得前面这个报告能做，能落地不能落地，我不知道，重新来过。因为它招商的思路跟我们定位的思路不一样，因