商业地产阶段性报告(doc 22页).docVIP

管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！ 更多免费下载，敬请登陆： 商业地产阶段性报告 目 录 一.宏观市场环境分析 1. 经济环境分析 2.? 政策环境分析 3. 其它因素影响分析 二.北京商业物业分析 1.商业地产简析 2.北京商业地产近期发展状况及趋势 3.不同商业的经营方式简述 4.商家招商/宣传/推广策略简析 三.开发商介入零售业的三大模式 1.“营业额提成＋保底”的委托经 营模式 2.参股经营模式 3.控股（或全资）经营模式 四.商铺投资分析 1.商铺投资者分类 2.可供投资的商铺分析 3.投资商铺应考虑的因素 五.重点商业项目分析 1.北京典型商铺项目简介　2.北京商铺租赁价格水平 一、宏观市场环境分析 1. 经济环境分析 今年以来，我国经济发展正处于一个快速增长的阶段，各种经济因素都非常活跃，同时，经济发展与资源能源的矛盾加剧，国家从土地、信贷、行业发展等方面实施一系列宏观调控措施，以抑制局部过热现象，达到经济稳定增长的目的。 上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.4%。扣除 非典对上年基数的影响，经济增长率为13.3%。低于一季度的经济增长率。从1999年以来，北京市经济增长速度一直平稳保持在10%以上，年度之间变化不超过0.8个百分点。2003年以后，在奥运、消费结构升级等因素的影响下，北京市经济进入加速增长的新阶段，经济发展更加平稳正常，主要体现以下四个方面： 1、经济效益持续改善。全市完成财政一般预算收入378.5亿元，增长25.3%。 2、增长质量稳步提高。现代制造业、高新技术产业和现代服务业对经济增长的支撑作用增强，增长结构趋向协调。工业实现增加值596.3亿元，增长21.2%。高新技术产业实现增加值169.8亿元，增长19.1%。服务业实现增加值1168.1亿元，增长14.2%。 3、落实国家宏观调控取得明显成效。一是投资增幅逐月回落。全社会固定资产投资872亿元，增长22.1%，增速比1至5月回落5.5个百分点，比一季度回落14.4个百分点。投资增长主要是中央重点项目和奥运场馆及相关设施建设带动，国家重点抑制的低水平盲目投资领域项目在北京基本不存在。二是消费保持较快增长。实现社会消费品零售额1067.4亿元，增长19.3%。三是新增贷款明显减少。6月末，金融机构人民币贷款余额11853亿元，增加额同比下降35.1%。四是消费价格保持基本稳定，明显低于全国平均水平。原材料、燃料、动力等生产领域价格也趋于平稳。 4、居民生活进一步改善。城镇居民人均可支配收入为7836.4元，增长11.3%；农民人均现金收入为4107.2元，增长11.4%。由于及时调整最低生活保障等相关标准，缓解了粮油价格上涨对低收入群众生活的影响。坚持统筹城乡发展，农民就业和社会保障也逐步纳入全市统筹管理体系。 5、外商投资好于预期。全市新批外商投资企业859家，增长30.6%，实际利用客商直接投资17.2亿美元，增长68.1%，地方企业出口总值达到45亿美元，增长38.4%。禽流感和非典反弹对经济的影响很小，各项指标明显高于预期。 2.? 政策环境分析 2004年是各项宏观调控政策出台最集中的一年，商业地产受政策的影响在整个行业将是首当其冲的。 1、《关于清理固定资产投资通知》 4月26日，国务院办公厅下发了《关于清理固定资产投资通知》，对各种在建项目进行清理，特别是对大型购物中心等自有资金占有量少的项目进行清理。清理期间，停止一切地产项目的土地审批。 这项政策的出台，将大量不合要求的商业地产项目清理出局，保证了北京商业地产的可持续发展。 2、国务院发改委关于提高银行贷款自有资金比例的通知 4月29日，国务院发改委出台该办法，将房地产项目自有资金比例从121文件规定的30%又提高到35%。实际上，4月29日以前，地产项目开发贷款并没完全按照121规定执行，绝大多数开发贷款自有资金不足20%，大型购物中心更少，只有5%。 所以，该文件出台，极大地提高了地产项目的进入门槛，许多实力不济的开发商只有退出地产行业。 3、入世承诺 今年12月11日，我国将履行加入WTO的承诺，取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制：允许设立外资独资商业企业；投资内地商业的外资零售企业所需注册资本从原来最低的1000万元降至30万元，批发企业则从最低的6000万元降至50万元；从事零售的外资投资商业企业及其店铺的设立地域限制将取消；而且，外资投资商业的审批权下放到地方。 这些政策的执行，势必促进外资商业的大力进驻，为国内商业发展注入活力，国内商家将与外资同台竞争。 4、《北京市流通业发展分类指导目录（2004）》出台 2004年3月，北京市商务局、北京