张松：老年公寓研究.docVIP

PAGE PAGE 1老年公寓研究2011级人文地理学 张松1老年公寓概述1.1概念1.2特点1.3设计规范1.4相关法律文件2老年公寓开发分析2.1背景分析2.2选址问题2.3规划设计2.4养老地产与传统地产对比2.5开发模式2.6典型模式及案例2.7价格构成2.8优惠政策3存在问题3.1法律法规与设计理念有待完善3.2投资回收周期长，风险大3.3老年公寓配套服务的标准尚未建立3.4引进医护人员困难，人才队伍缺乏3.5经营风险较高3.6个性化服务项目少，服务内容单一3.7规模效益不明显3.8传统观念的束缚4对策及展望4.1对策4.1.1加快完善法律法规体系，建立配套标准4.1.2建立居家养老服务管理体制和服务理念4.1.3加强专业化与志愿者相结合的居家养老服务队伍建设4.1.4拓宽融资渠道，加大税收政策优惠4.2展望4.2.1养老地产市场潜力大 4.2.2避免原有住所的闲置和资源浪费问题4.2.3 老年公寓新模式探讨4.2.4开发老年公寓建设思路4.2.5有挑战才有机遇参考文献 老年公寓研究1老年公寓概述1.1概念老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。1.2特点老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴，是政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。主要特点包括以下三个：（1）能为老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。 （2）老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。（3）老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，具有风险高特点。1.3老年公寓设计规范《老年人建筑设计规范》-JGJ122-99；《老年人居住建筑设计标准》-GB／T 50340-2003。1.4国家关于老年公寓的政策文件《中华人民共和国老年人权益保障法》《中国老龄事业发展“十二五”规划》国发〔2011〕28号 《中国老龄事业发展“十一五”规划》全国老龄委发〔2006〕7号《关于加强老年人优待工作的意见》（2005.12.26）《加快发展养老服务业意见》国办发〔2006〕6号《关于全面推进居家养老服务工作的意见》2008.1.29《养老院的注册申请流程资料条件和相关注意事项》2老年公寓开发分析2.1背景分析随着老龄人口的迅速增加，我国已经进入老龄社会，养老问题已经成为社会普遍关注的热点问题。截止2008年底，60岁以上老年人口已达到1.589亿，占全国总人口的12%；从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿 增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万，老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。目前，“十二五”规划确定了以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的养老服务体系。2.2选址问题分为郊区、市区（旧危房和闲置房改造）、风景旅游区、度假区。老年公寓的选址必须根据当地的居民收入、传统观念、交通区位等综合因素进行考虑，如果选址地段过于偏僻，势必造成入住率不高。但在城区拿地的代价过大，开发商又无法用其来做养老项目，所以要慎重考虑，可以租赁市区旧有的建筑进行改造，或者在普通住宅中配建老年公寓来解决选址风险问题。2.3规划设计建设层数主要以三层及三层以下为主。老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长，不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，同时要遵循国家相应的老年公寓设计规范（见建筑设计规范文件）。相关的配套设施主要有：老年医疗保健设施包括老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所等；教育设施包括老年大学、图书阅览室、书画协会等；文娱设施包括老年活动中心、俱乐部、老年之家等；其他设施包括老年餐厅、日间服务站等。老年社区的各种设施还必须按照老年人的特点进行规划设计。当然，老人社区规划及设计最重要的地方体现在细节上，如满足个性化的辅助设施、颜色的设计等等。2.4养老地产和传统地产的对比 表1 养老地产与传统地产对比项目传统住宅地产养老地产土地来源招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地开发资金来源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款、保险