璧山大学城的项目调研.docVIP

市场环境宏观市场 时下的房地产市场在发展过热的局面下，已经进入受政策影响走向的高度敏感时期，而房地产作为经济GDP的贡献主力军，牵动众多行业发展，对其调控力度的轻重虽让政策调控方“如履薄冰”，但从近期出台的政策来看，主管方对控制房价疯涨的决心和态度是坚决的。回顾历次调控政策可以看出，调控的目的是使房地产行业稳中有进，遏制房价过快上涨，而非打压房地产。2009年12月9日，国务院出台政策《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009年12月17日，财政部、中国人民银行等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》明确了开发商拿地后，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%2009年12月23日，财政部等制定新政策，五年内非普通住宅转让全额征营业税2010年1月10日 国务院办公厅发布《关于促进HYPERLINK /房地产市场平稳健康发展的通知》，出台11条措施，包括二套房贷首付不得低于40%、省级政府对房地产市场稳定负总责、加大对金融机构房地产贷款业务监管等2010年4月14日 国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房2010年4月17日 国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人HYPERLINK /房产收益的税收政策”正在加紧研究制定中。 在以上政策中，对房地产市场影响最为直接的是银行信贷的收紧。在经历屡次出台调控政策而未达目的之后，终于拿影响购买力的支撑条件——资金供应“开刀”了，有条件、有差别的收紧信贷资金的供应对限制投资、投机行为将会起到较为明显的作用。与此同时“二套房”的购买行为也提高了准入门槛，这其中有针对投资者的，也会包含有相当数量自购自住的购房者在内。如此有力的资金调控政策对房地产市场的需求将会形成较大的刺激和阻力，从而直接减缓疯狂释放的需求造成房价非理性疯涨的现状。重庆地方调控措施每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米地价不能卖得超过房子销售价的35%未来10年将建设提供总计规模为4000万平方米左右租赁房，主城区和远郊区县各占一半。租住公租房五年后可以购买则免缴房租，购买后也可出售但仅限政府回购用于出租或出售与其它符合条件的人低端有保障、中端有市场、高端有遏制，低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务，形成一个比较完善的住房管理体系对高端商品住房的税收约束 通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商，特别房产税的政策设计是：征收对象。方案一：凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且HYPERLINK 评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二：住房评HYPERLINK 估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据，是国际通行的普遍做法。同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。税率。拟采取分档累进税率。方案一1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。 从重庆地方房地产调控政策看，总体上房地产市场处于健康有序的发展进程中。随着公租房建设和房产消费特别税的实施，重庆未来的房地产市场将形成中低端有保障中高端有市场的市场分化格局，中低端的保障措施有力也能为中高端商品房的发展提供更为宽松的政策环境。房地产市场的购买需求和产品供应类型将进一步拉开阵营，这将有可能弱化社会舆论对商品房的压力，加快形成独立的商品房行情。壁山