房屋租赁涉及地法律问题.docVIP

房屋租赁涉及的法律问题一、房屋租赁合同当事人的权利义务（一）出租人的权利和义务1、出租人的权利出租人享有按期收取租金的权利、监督承租人合理使用房屋的权利、按规定收回房屋的权利。2、出租人的义务（1）给付义务即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。（2）附随义务是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知、协作、照顾和保护义务等。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是：对承租人的同住人的保护义务（同住人的继续承租权）。　　（3）瑕疵担保义务物的瑕疵担保：担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。权利瑕疵担保：担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张。《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”这里指的就是出租人的权利瑕疵担保责任。从实践来看， HYPERLINK "/15w.html" 房屋租赁合同的权利瑕疵主要出现在以下几种情况中：●标的物所有权属于或部分属于第三人；●房屋上为第三人设定了其他权利，如房屋上设置抵押权等，承租人不能充分地行使权利。在上述情况下，如果第三人行使这些权利，则承租人权利的行使就会出现障碍。违反瑕疵担保责任的，出租人应当承担民事责任。（二）承租人的权利和义务1、承租人的权利●对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利●优先购买权、合同解除权、经出租人同意转租权，同住人的继续租赁权。对此，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条就已经规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”《合同法》第234条也作出相同规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”　　关于优先承租权问题：我国法律尚未承认承租人的优先承租权，有些地方立法则对此有所规定。例如，《浙江省房屋租赁管理条例》第38条规定：“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。”这一规定毕竟没有上升到国家立法层次，其适用范围是有限的。优先承租权在我国目前尚无立法规定的情况下，可由当事人在合同中自由约定。人民法院对于这种约定的优先承租权应当予以保护。但是，这种约定的优先承租权毕竟仅具合同上的效力，即属于债权范畴，不具有对抗第三人的效力。2、承租人的义务（1）交付租金义务这是承租人的主要义务。承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金，不得拖欠。交租期限：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照行业或交易习惯仍不能确定的，按以下方式缴纳租金：●租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；●租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；●剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。逾期缴租法律责任：根据最高人民法院的有关司法解释的规定，如果无正当理由不支付或者延迟支付的，除支付违约金外，出租人可要求承租人在合理的期间内支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金达6个月，出租人有权解除合同。减租或可拒缴租金的情形：承租人在下列情况下，可以减少或者不支付租金：●由于房屋瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的；●不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。（2）妥善保管和合理使用房屋的义务妥善保管：承租人应当以善良管理人的注意义务，保管租赁房屋。并因此产生相应的通知义务。包括以下情况应及时通知出租人：●在租赁关系存续期间，租赁房屋确有修缮的必要；●租赁房屋有现实危险性；●第三人就租赁房屋主张权利的。合理使用房屋：承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益，无约定方法，应以租赁房屋的性质使用，如所承租的是卧室，不得用作厨房。违约责任：《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”（3）返还房屋的义务。承租人在租赁关系消灭时，应向出租人还房屋。返还房屋的要求：《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”(三)双方共同义务在房屋租赁期限内，保障房屋安全是承租人和出租人双方共同承担的义务。　　案情简介　　某电子器材公司A为经营需要，某市图书馆B租用了其房屋，双方约定：“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和