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别墅市场案例分析 ——远洋天著 亿城燕西华府项目组 2012年11月23日 占地面积 24.5万平米（二期6.8万平米） 建筑面积 26.8万平米（二期7.5万平米） 位置 亦庄开发区东五环和京津塘交汇处东南角 容积率 1.1 绿化率 33% 建筑形式 联排、平墅 电梯 带电梯 装修标准 毛坯 对外报价 联排1000万/套起 二期户数 106套联排别墅，54套平墅 交房时间 二期2014年底 物业公司 中远酒店物业公司 物业费 联排7.5元/平米·月 平墅6.8元/平米·月 拿地时间 2009-12-04 拿地价格 18000元/平方米 首次开盘时间 2011年9月 项目概况 中等体量别墅项目，远洋地产，非核心别墅区 主城区 三环 四环 六环 京沈高速 本案 京 津 高 速 五环 京 津 唐 高 速 亦庄新城 大羊坊桥 区位解读 项目区位主打城市属性，交通便利 项目地处东南五环，在区域属于亦庄开发区路东区，与亦庄开发区核心区仅京津唐高速一路之隔； 项目毗邻京津唐高速，京津唐高速将三环、四环和五环路连通，交通较为便利； 距CBD约15公里，约20分钟车程；距机场约40公里，约50分钟车程；距亦庄经济技术开发区核心区约4公里，车程仅需10分钟； 公交系统：927专、986、997路、605路、974路、开发区2路、通11路； 轨道交通：规划M12号线、L5号线以及亦庄线将极大增强本案公共交通出行便利。 主城区 三环 四环 六环 京沈高速 本案 京 津 高 速 五环 京 津 唐 高 速 亦庄新城 大羊坊桥 M12号线（规划中） 五环路 宗地位置 京津高速 亦庄线（L2号线） L5号线（规划） 京津塘高速 项目规划 相对低密指标，罕有16万㎡绿地 各地块规划指标 用地编号 用地性质 用地规模（平方米） 容积率 地上建筑面积（平方米） 控制 高度（米） 建筑密度（%） 绿地率（%） R1 居住 63724 1.1 70096 30-45 35 30 R2 教育 3212 0.8 2570 9-18 30 30 R3 居住 68269 1.1 75096 24-30 35 30 R4 居住 89117 1.1 98029 24-30 35 30 R1 r=1.1 限高45m R3 r=1.1 限高30m R4 r=1.1 限高30m C1 C1 R2 U2 C3 C4 C5 U3 U1 规划总建筑面积26.8万㎡，其中住宅24.32万㎡，商业0.75万㎡，其他配套1.74万㎡。 园林特色 新古典主义风格彰显尊贵姿态，打造绿色生态生活 园林景观：新古典园林风格 对称性排布：景观打造传承欧式古典主义的对称性排布思路； 绿化带：16万平米城市绿化带打造功能性主题景观带。 具有强烈的“仪式感”形象入口：结合建筑分割，综合石材、水景、灯光，打造庄重、尊贵的社区入口； 简化后的欧式符号：对古典欧式符号创新性的继承，如拱券、罗马柱的简化运用，保留材质和色彩，但弱化了繁杂的机理和装饰。 售楼处实景 园林小品 石材肌理 形象入口 绿化带 建筑 新古典主义，庄重、大气，高贵 新古典主义以其大气、庄重的高贵血统气质成为提升高端项目形象的首选 平墅产品 联排产品 外部配套 亦庄开发区核心区、绿化率高、人口密度小、交通便捷 亦庄经济技术开发区（简称BDA）筹建于1991年，于1992年动工建设，并开始招商，是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地，总计控制范围内的用地面积达200平方公里。分为东西两个区域，东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）； 远洋天著项目位于亦庄经济技术开发区的东区核心区，区域内绿化率高，人口密度小，交通便捷。 东侧的鸿禧高尔夫 北侧的北京八中 内部配套 2000平米会所+16万平米代征绿地=打造震撼的接待处 平墅样板间 联排样板间 会所 水系园林 入口 园林 样板间前园林 会所后通往样板间的绿地 石刻如意 联排样板间 平墅样板间 水系园林 售楼处实景 会所前北侧的天著文化大道 入口处 内部配套 明亮、简洁、博物馆、高科技 会所面积：2000平米；内部结构：地上一层；布局特色：明亮简洁有博物馆的气质； 功能分区：中央穹顶、活动室、办理签约及财务室、项目展示区及VIP室； 活动室：举办宴会，可以为客户举办高档酒会或宴会，配有中西厨房、宴会及休息桌椅、以及21点等娱乐设施，可以承办客户的定制活动，另外平时客户较多也可作为客户洽谈区； 项目展示区：此区域为销售员向客户展示及讲解项目的重点区域，但是和一般的售楼处现场不同，整体风格设置成博物馆的类型，通过直径两米碗状的电子沙盘、远洋在全国各地标杆豪宅展示及远洋天著项目演变过程的全息投影，体现远洋的强势品牌