物业管理实务第二章物业管理招标与投标运作.ppt

第二章 物业管理招标与投标运作 一、物业管理招投标背景介绍 从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。 1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河，物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段，由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐，直到3年后的1999年，物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起，成为本行业的一大热点话题。 一、物业管理招投标背景介绍 物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部副部长宋春华在会上明确指出：“各地要在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中，必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。” 一、物业管理招投标背景介绍 通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。 二、一个物业公司经理的疑问 我公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出“中标通知书”，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，我公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同。 我们想请问该发展商的做法是否合法? 二、一个物业公司经理的疑问 课堂讨论： 该发展商的做法是否合法？ 为什么？ 二、一个物业公司经理的疑问 教师评析： 根据我国《合同法》的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。贵公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合《合同法》规定的要约构成，属于有效要约。招标人给该物业公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，因此，该公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对该公司和该发展商均产生法律约束力。 二、一个物业公司经理的疑问 同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。 二、一个物业公司经理的疑问 本案中还反映出第二个问题，“但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，” 发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，贵公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。 三、物业管理招标与投标的概念 物业管理招标： 物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理投标： 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 四、物业管理招标的有关知识 （一）物业管理招标的类型 1、根据物业的不同类型，物业管理招标可以分为住宅项目和非住宅项目招标两大类，其中非住宅项目又可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机