广告策划欢乐梦想悠扬亲子嘉年华PPT课件.pptVIP

版块市场特色 开发特色： 　中等规模（10＿15万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异 规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题 卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性 竞争特色：以版块内竞争为主 客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源 版块价格走势 区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势基本相同，两年的时间上涨了26.3%，比普陀区28.5%的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价 区域单套面积走势 平均单套面积主要在110-130平方米的区间内波动，峰值是124平方米， 由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型发展。 区域单套总价走势 从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6% 版块市场各项经济指标（2002年） 均单价：6100元/平米 主力面积：120—140平米 单套主力总价：80－90万 车库单价：10－15万元/个（卖）、200－300元/个/月（地上租）、500－600元/个/月 商铺单价： 理想与现实的第一次踫撞 现实版块均价VS 我们期望的销售均价 6100元/平米VS 7500元/平米 实现1500元/平米的单价跳高 实现区域市场的价格档次变革 区域竞争 至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争 目前苏州河沿线主要楼盘有：绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等 苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念 中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方 目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2 版块内竞争 目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等 目前该区域均价6100元/平米 苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念 该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右 该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视 该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，基本在120-140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至达到了270平方米以上。 （具体楼盘资料详见市场资料附件） 版块内竞争特性 单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘； 平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定 市场成交状况则个案差异明显 总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设 版块销售三甲个案数据对比 案 名 年销总量(m2) 单 价 (元/m2) 单套总价 (元) 单套面积(m2) 上海知音苑 90000 6500 80 125 世纪之门半岛 60000 7200 120 175 光明城市公寓 58000 8200 120 140 总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大 消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求 年销售量不高 理想与现实的第二次踫撞 VS 舒适、自住型住房需求： 方正 南北向 大房型 产品规划： 得房率较低 部分东西向 不占少数的小二房、 三房房源 上海市区中高档楼盘市场特色 在此我们特别针对上海市场7000－8000元/平米的楼盘进行市场特色分析 概念界定 区域划分 价格走势 客层特征 购房目的 房型需求 上海情结 中心城区 趋稳 本地56% 外地34% 境外10% 二外人士购房比例呈上升趋势 投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减 小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高　 现代国际 浦东、古北 趋稳 商圈带动 徐汇 趋稳 未来潜力 世博圈 上升 理想与现实的第三次踫撞 版块市场特征： 本地化客源 自用型市场 大房型市场 总体市场特征： 外向型客源 自用、投资双重性市场 小房型需求 VS 现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异 而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求 市场总结 上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显； 本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高； 未来五年内，本