特征价格法在我国房地产价格指数编制中的运用分析—以武汉市为例-analysis on the application of characteristic price method in the compilation of real estate price index in china - taking wuhan city as an example.docxVIP

武汉科 武汉科技大学 硕士学位论文 第 PAGE 11 页 第 第 PAGE 10 页 武汉科技大学硕士学位论文 第一章 绪论 1.1 研究目的和意义 自上世纪末我国实施住房体制改革以来，房地产业得到快速发展，已成为国民经济的 支柱产业。1999 年我国房地产开发投资 4103.2 亿元，国内生产总值（GDP）82068 亿元， 房地产开发投资占国内生产总值的比重 5.0%；到 2009 年末，我国房地产投资达到 36232 亿元，GDP335353 亿元，房地产开发投资占国内生产总值（GDP）的比重提高到 10.85%。 十年间房地产开发投资年均增长 22.3%，超过同期 GDP 增速的 2 倍。同时房地产价格快速 增长，我国住宅销售价格由 1999 年的每平方米 1857 元提高到 2009 年的 4459 元，价格提 高近 2.4 倍，特别是近 5 年来，房地产价格出现快速增长，引起了全社会的广泛关注。 与房地产业快速发展不协调的是，我国房地产价格指数的编制仍然采用与一般商品价 格指数相似的编制方法，由于房地产商品不同于一般商品，具有异质性，政府部门公布的 房地产价格指数数据不能很好地反映房地产价格的走势和变化情况，迫切需要采用更科学 合理的方法编制房地产价格指数，进而为政府部门制定政策和决策提供科学的依据、为房 地产企业的开发经营提供指导。 本文主要研究特征价格方法在房地产价格指数编制中的应用，以期说明剔除房地产的 特征价格属性编制的价格指数比一般方法编制的指数更为准确，这一研究的现实意义具体 体现在以下方面： （1）通过采用特征价格方法的运用把房地产价格转化为只受供求关系影响的一般商品 价格，在此基础上编制的房地产价格指数可以和其他商品价格指数进行对比分析得出整个 商品价格市场波动最大的商品。 （2）特征价格指数编制的更符合客观价格变化，这增强政府部门制定宏观调控政策的 有效性和提高房地产开发企业进行相关经营活动决策的成功率。 （3）以武汉市为例编制武汉市特征价格指数旨在为把特征价格理论研究转变为实际操 作，这样把该方法应用到其他城市可以改变我国普遍采用传统的房地产价格指数的现状， 这样更有利于整个房地产行业的发展。 1.2 相关概念综述 1.2.1 指数的定义及特性 18 世纪欧洲关于对物价波动的研究产生了指数，随后逐渐把指数的研究范围扩大到产 量、成本、劳动生产率等的计算。指数的计算也开始从一种商品的价格变动，逐渐扩展到 计算多种商品价格的综合变动。现阶段已被广泛应用于社会经济生活各方面，某些重要的 指数已成为社会经济发展的晴雨表。 指数可以从广义和狭义两个方面定义。从广义上讲，是对有关现象进行比较分析的 一种相对比率。从狭义上讲，指数是指在两个时期或两个区域不能直接加总的现象的数值 的对比。 指数的作用主要有：一是可以分析复杂经济现象总体的变动方向和程度；二是可以分 析复杂经济现象总体变动中各个构成要素的变动，以及它们的变动对总体变动的影响程 度；三是利用连续编制的指数数列，对复杂现象长时间发展变化趋势进行分析。 指数的分类比较多，一是按照反映现象的范围不同，可分为个体指数和总体指数这两 种；二是按照特征不同，可分为质量指标指数和数量指标指数；三是按计算采用的基期选 择的不同，分为定基指数和环比指数。 分析指数的相关定义和应用可以总结其具有如下独特的性质： (1)相对性。指数是同类产品在不同时间或空间内进行的相对数的比较，所以它反映 的是产品的相对变化情况。 (2)综合性。指数反映的是复杂经济现象总体的变动方向和程度 ，所以其表现出综合 的特性。 (3)平均性。因为指数描述的是复杂的现象在不同的时间、空间和条件下的总体的变 化情况，不能简单的只对某一现象做分析和比较，需要运用采用平均数来反映普遍的现象。 (4)代表性。从理论的角度看，指数的计算收集的样本应该包括所有的数据，但是在 实际操作中，这几乎不可能实现，因为往往样本数目非常庞大。若每个数据都要收集，往 往采集处理过程会非常复杂。一般的处理方法是选择若干具有代表性的重要的样本数据作 为代表参与计算，因此可以看出指数具有代表性的特点[1]。 1.2.2 房地产和房地产市场 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权 益。其有和其他商品不同的一些特点：位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、影响 因素多样性、投资大量性、保值增值性等。 房地产市场是指房地产商品交换的领域和场所，从事房地产买卖、租赁、抵押、典当 等