我国房地产市场泡沫探究——基于估算租赁成本的新视角分析-probe into the bubble in chinas real estate market - analysis based on new perspective of estimating rental cost.docxVIP

学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是在我导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所 知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明并表示谢意。 研究生签名： 时间： 年 月 日 学位论文版权授权书 本人完全了解石河子大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保留学位论文并向 国家主管部门或指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权将学位论文用于赢利目的的少量 复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据进行检索。有 权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 研究生签名： 时间： 年 月 日 导师签名： 时间： 年 月 日 I I 我国房地产市场泡沫探究——基于估算租赁成本的新视角分析 摘 要 我国房地产市场快速发展的同时伴随着房价居高不下、融资难度加大、下游产业濒临崩溃等 诸多问题，正是这一系列连锁反应引发了针对房地产泡沫存在性的激烈争论。房地产同国民经济 的各个领域关系密切，房地产泡沫的出现必然通过生产、消费和金融市场的一些指标表现出来。 因此，通过选定与房地产市场关系紧密的代表性指标，确定一个房地产价格安全浮动的临界值， 将房地产泡沫进行等级量化，来判断房地产市场的泡沫化程度。 本文首先选取了全国35个城市及地区，1998年至2011年的房屋价格指数统计数据进行全面比 较和分类分析，得到全国房地产市场呈现整体快速增长的结论。然后从中选取五个具有代表性的 城市——北京、上海、天津、深圳、成都，分别计算出各城市不同区域楼盘购房者的真实成本— —“估算租赁成本”，接着结合租赁成本因子，通过与实际市场租金的比较得出市场房价偏高， 全国部分房地产市场存在泡沫的结论。我们希望产生如下启示：首先，房价呈现区域性变化，而 全国平均水平在一定程度上掩盖了城市间的经济差异。通过计算房价收入比或租价比，我们可能 发现对于一个城市房价是高估的，但对于其他城市来说，可能并不成立，而估算租赁成本的计算 更为可行；房地产市场基本面的变化可以对城市间产生不同的影响。特别地，对于房屋供给相对 刚性的城市，价格相对于房租偏高，并且房屋价格对利率变化更为敏感。 然后，本文选取1986年至2011年我国房地产开发企业投资总规模和国内生产总值两组数据， 从实证角度分析房地产投资对经济增长的贡献。第一步，本文在对相关数据进行整理的基础上， 通过统计改进、格兰杰因果检验和协整分析等一系列方法的运用对两者关系进行具体分析，最后 利用误差修正模型检验两者之间的协整关系，得出如下结论：经济增长和房地产投资之间存在着 长期稳定的均衡关系，且房地产投资对经济增长的推动作用十分显著。本文得到的启示是房地产 的开发规模必须与经济增长的速度协调一致，适度合理的房地产开发会促进国民经济又好又快的 发展，相反，不合理的房地产规模阻碍国民经济的健康发展。房地产的过度开发不仅会造成消费 对投资的挤出效应，更严重的还会诱发通货膨胀，导致宏观经济的大起大落，给国家和人民打来 巨大的损失。因此，基于估算租赁成本及房地产投资规模的研究，对稳定房地产市场，保持宏观 经济平稳运行意义重大。 关键词：房地产市场；估算租赁成本；投资；泡沫；协整分析 我国房地产市场泡沫探究——基于估算租赁成本的新视角分析 我国房地产市场泡沫探究——基于估算租赁成本的新视角分析 Abstract The rapid development of Chinas real estate market along with high prices, difficult financing problem, upstream and downstream industries to the brink of collapse, and many other issues, officially this series of chain reaction triggered a fierce debate over the existence of the real estate bubble. Real estate is very close to the various fields of the national economy, and the emergence of the real estate bubble is bound by some of the indicators of production, consumption and financial market performance. Therefore, by selecting close rel