房地产估价-市场比较法课件.pptVIP

市场比较法 市场比较法的基本原理;交易实例1;三、市场比较法的基本公式和规则; 差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少;四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件;1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用;§3.2市场比较法的估价步骤;（二）收集内容;交 易 实 例 调 查 表 ;二、选取可比实例;三、建立价格可比基础;四、进行交易情况修正;五、进行交易日期修正;例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？ 广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）;例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。;2）采用价格变动率进行修正;六、进行区域因素修正;3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）;区域因素因子调整系数表;例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：;区域因素;某城市区域因素因子条件指数表;七、进行个别因素修正;八、求取比准价格;§3.3市场比较法应用举例;案例分析;;;别墅C