房地产估价：市场比较法67课件.pptVIP

第四章市场比较法;§4-1 市场比较法概述;将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格;二、理论依据;三、应用条件;四、不适用对象;五、市场比较法估价步骤;§4-2 可比实例的选择;（二）收集资料的内容 ;（三）收集资料的途径;1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 4、规模相当;三、建立价格可比基础;（三）统一币种和货币单位;举例;第四章 市场比较法;第四章 市场比较法;§4-3 各项修正计算 ;1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 ;6、交易税费非正常负担的交易 ;正常价格; 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 ;交易税费非正常负担的价格修正;举例; 二、交易日期修正 ;估价时点价格;1、价格指数法;②环比指数;2、价格变动率法;举例;例4-6：;例4-7：;三、区域因素与个别因素修正;（二）修正的目的;1、直接比较法;区域因素修正具体修正公式： ;例 题;2、间接比较法;区域因素修正具体修正公式： ;该项修正也可称为房地产状况修正;四、求取比准价格;数字化公式：;（二）求取方法;3、中位数;§4-4 市场比较法运用举例;? ;? ;? ;? ;? ;项目 ; A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 ? 该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2004年10月30日的价格。 ;（1）建立价格可比基础;（2）计算比准价格;补充习题;××路××弄××号××室房地产价格评估;三、估价思路与方法;2、可比实例与估价对象比较;3、比较因素分值;4、计算比准价格;习题1;习题2;习题3;习题4;习题5;第四章 市场比较法;;