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关于商业房地产投资风险及防范策略的探讨 　　摘要：商业房地产投资是一项高收益、高风险的投资活动，在商业房地产开发的过程中存在着大量的风险因素，这些因素都直接影响着开发商投资的成败。本文针对这些风险因素，提出了有效规避投资风险的防范策略。 　　关键词:商业房地产，投资风险，防范策略 　　Abstract: commercial real estate investment is a high yield, high risk investment activity, the commercial real estate development in the process of there is a lot of risk factors that are directly affect the success or failure of the development business investment. This paper aimed at these risk factors, put forward the effective avoid the risk of investment preventive strategy. 　　Keywords: commercial real estate, the investment risk, preventive strategy 　　 　　 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　[作者简介]商宇（1970―），女，广西建设职业技术学院，讲师，硕士，研究方向为工程管理。（广西南宁530003） 　　 　　近年来, 商业地产在我国已逐渐成为房地产投资者新的投资热点, 许多房地产开发商也都纷纷投入到商业地产的主流中来。探讨如何对于商业房地产投资开发过程中的风险进行有效管理，以达到良好的投资效果具有十分重要的意义。 　　1. 商业房地产投资的特点 　　商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。 　　商业房地产投资是一项高收益、高风险的投资活动，具有收益性强、经营方式与内容多种多样、投资规模大，建设周期及资金回收期较长、经营管理要求高等特点。 　　2. 商业房地产投资的风险 　　在商业房地产开发的过程中存在着大量的风险，直接影响着开发商投资的成败。商业房地产投资主要有以下风险：政治与自然风险、经济风险、社会风险、内部决策与管理风险。 　　2.1 政治与自然风险 　　由于商业房地产与国家经济形式紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对项目的土地使用权实行收回或进行土地使用控制、对环境保护的要求等，都可能影响到项目预期现金流量的变化，影响项目贷款的偿还；同时自然因素的不确定性也会导致商业房地产项目的风险。 　　2.2 经济风险 　　与经济环境和经济发展有关的一系列不确定因素，它们的出现会对商业房地产项目产生影响。这类风险可以分为以下几类： 　　2.2.1 市场供求风险 　　它是商业地产市场中最重要、最直接的风险之一。 　　我国目前商业地产由于市场供需不平衡所带来的损失比较严重，具体表现为较高的空置率。究其原因主要有：第一，一些开发商采取先开发后招商的方式，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下就敲定方案，而后才考虑如何招商的问题，这样势必导致供给与需求错位。第二，开发商盲目求大，过度追求开发规模，所建项目缺少购买力来支持，致使商铺大量空置，商业氛围惨淡。第三，在商业项目的设计上，大多数开发商和建筑设计单位缺乏专业经验，商业地产的建筑结构和最终使用者的要求无法吻合，从而给出租和销售造成了诸多问题。 　　2.2.2 融资风险 　　目前我国商业地产的融资渠道过于单一，大部分资金来源于商业银行贷款。而银行贷款受国家政治、经济形势变化和有关金融政策变化的影响较大，贷款利率经常随着国家政策的变动而浮动。在商业地产的开发与运营期间，银行贷款利率变动的概率非常大，而一旦贷款利率上浮，势必会增加开发商和经营者的资金成本，同时也会降低消费者的购买欲望，进而给商业地产商带来巨大的融资风险。 　　2.2.3 地价风险 　　因地价的变化而对开发商带来更多的开发成本，增加了房地产项目的成本，提高了房地产项目的市场价格，也间接给房地产开发商造成损失。 　　2.2.4 国民经济状况变化风险 　　国民经济的发展状况，决定着商业房地产市场的活跃程度。经济发达，则商业房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。商业房地产项目开发具有时间性长的特点，使得商业房地产对经济的发展状况的敏感情况具有滞后性，从而给商业房地产项目开发带来损失。 　　2.3. 社会风险 　　人文社会环境因素的变化也有